主題：中海60億造新“地王” 背靠中國建筑不愁資金問題

中海地產(chǎn)儼然成為了一臺(tái)“地王機(jī)器”。繼前天拿下中山“地王”后，中海昨日再次折桂，以59.7億元的天價(jià)拿下北京豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)六圈村地塊，在刷新北京地價(jià)歷史紀(jì)錄的同時(shí)，成為新年以來，全國總價(jià)和樓面單價(jià)最高的雙料“地王”。

　　低調(diào)中海變身“地王”專業(yè)戶

　　昨日下午，北京豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)六圈村A居住項(xiàng)目用地進(jìn)行現(xiàn)場競價(jià)，經(jīng)過一個(gè)半小時(shí)的激烈鏖戰(zhàn)。中海地產(chǎn)力挫保利、萬科等巨頭，以59.7億元將其攬入懷中，溢價(jià)率高達(dá)194.8%，折合樓面價(jià)為17153.3元/平方米。這也是繼去年11月大龍地產(chǎn)用50.5億元?jiǎng)?chuàng)造北京新“地王”后，國企房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在北京土地市場上的最大手筆。

　　實(shí)際上從去年下半年開始，一向低調(diào)的中海地產(chǎn)就開始引爆土地市場，頻頻拿下“地王”。2009年9月，中海以70.06億元拍下上海普陀區(qū)長風(fēng)6B、7C地塊，摘下當(dāng)時(shí)全國總價(jià)“地王”桂冠。

　　2009年10月28日、29日中海地產(chǎn)分別斥資38億元、41億元在佛山、重慶斬獲“地王”后，10月30日下午在沈陽再次出手，以35億元的高價(jià)將著名爛尾樓“荷蘭村”地塊收入囊中，創(chuàng)下了沈陽土地交易歷史上成交金額最高、土地面積最大的歷史紀(jì)錄。

　　步入2010年，中海繼續(xù)發(fā)力，在中山以總價(jià)3.86億元拿下石岐區(qū)張溪東河北“臺(tái)灣仔”商住地塊，樓面價(jià)1822元/平方米，溢價(jià)高達(dá)179%，成為中山新“地王”。

　　背靠中國建筑不愁資金問題

　　中海年報(bào)顯示，2005年、2006年、2007年、2008年新增土地儲(chǔ)備分別為175.4萬、653萬、1030萬和279萬平方米，2009年是中海五年來在土地市場動(dòng)作最大的一年。

　　中海拿地為何從去年開始如此激進(jìn)?明天地產(chǎn)業(yè)務(wù)總監(jiān)賈玉鵬認(rèn)為，首先是中海地產(chǎn)有足夠的現(xiàn)金流。中海發(fā)展一直很穩(wěn)健，銷售很好，在2008年萬科降價(jià)之前就率先降價(jià)，有效地回籠了資金。在去年上半年的財(cái)務(wù)報(bào)表中，中海的利潤超過了20%，成為行業(yè)上市公司中最好的企業(yè)。

　　“中海地產(chǎn)目前也有著迫切的拿地?cái)U(kuò)展需求。中海的地塊大部分是在2005年-2007年之間拿的，目前土地儲(chǔ)備量不大。”賈玉鵬表示。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，中海地產(chǎn)從2008年8月到2009年7月整整一年時(shí)間，中海地產(chǎn)沒有拿下一塊地。中海地產(chǎn)內(nèi)部人士稱，2008年市場不好，公司為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)沒有拿地，而在2009年市場轉(zhuǎn)好時(shí)，開始積極拿地。

　　中海還有一個(gè)重要后臺(tái)，為其提供了極大的支持。中國建筑這艘巨艦是中海地產(chǎn)的母公司，直接持有中海51.7%的股份。中海頻繁在土地市場沖鋒陷陣，中國建筑提供了很大的支持。

　　例如，去年9月，中海斥資70.06億元拍下上海普陀區(qū)長風(fēng)地塊后僅三天，中海宣布與母公司中國建筑及中建八局成立合營企業(yè)合作開發(fā)該地塊，中海占股50%。因此，中海實(shí)際需要承擔(dān)的土地出讓金僅為總價(jià)的一半，為35億元。

　　頻造“地王”的風(fēng)險(xiǎn)

　　2009年年底，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)向突變，國家開始了一系列針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控措施。業(yè)內(nèi)分析，房地產(chǎn)行業(yè)又一輪的暴風(fēng)雨即將到來。中海從去年底囤積了一大批“地王”，市場形勢(shì)卻突然出現(xiàn)變化，中海需要為自己的沖動(dòng)買單嗎?

　　“中海地產(chǎn)太瘋狂了，豐臺(tái)這塊地樓面地價(jià)超過17000元/平方米，到時(shí)候賣出去最少要賣35000元/平方米，這在南四環(huán)外價(jià)格就太高了?！北本煼洞髮W(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長黃興文認(rèn)為，中海此舉對(duì)市場的負(fù)面影響不小，因?yàn)闃?biāo)桿作用太大，可能會(huì)推動(dòng)區(qū)域的房價(jià)。

　　“中海對(duì)未來的預(yù)期太好了。在目前的局勢(shì)下，房價(jià)肯定不能那樣高地上漲。中海也面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn)。”黃興文表示。

　　開發(fā)商的看法則不同。萬科北京公司營銷總監(jiān)肖勁向記者表示，所謂的風(fēng)險(xiǎn)都是暫時(shí)的?！澳壳翱催@個(gè)價(jià)格比較高，但是隨著時(shí)間的推移，這些地都不會(huì)顯得太貴。北京房價(jià)整體的預(yù)期是向上走的，所以中海拿地很堅(jiān)決。”

　　賈玉鵬也認(rèn)為，中海是以產(chǎn)品取勝，開發(fā)的都是中高檔樓盤，所以高價(jià)的“地王”也能夠通過精細(xì)的產(chǎn)品而轉(zhuǎn)移成本。



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