主題：中國(guó)鐵建地產(chǎn)借勢(shì)擴(kuò)張

　在樓市下行之際，手中資金充裕的開發(fā)商通常開始思考反周期運(yùn)作的路子，“熊市拿地、借勢(shì)擴(kuò)張”。隸屬國(guó)資委的中國(guó)鐵建(601186)旗下全資子公司中鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（中國(guó)鐵建地產(chǎn)）似乎便屬此類。

　　在2009年火爆的土地市場(chǎng)上，總也繞不開的話題是“央企”和“地王”，同樣作為央企的中國(guó)鐵建地產(chǎn)卻交了一份顆粒無收的“白卷”。
時(shí)間進(jìn)入2010年，央企和地王現(xiàn)象曾一度引起中央高層關(guān)注，并催動(dòng)新一輪調(diào)控加速出臺(tái)。而此時(shí)的中國(guó)鐵建地產(chǎn)卻逐漸浮出水面。

　　5月21日，中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)斥資16.7億元，將成都兩宗優(yōu)質(zhì)地塊收入囊中，成交樓面價(jià)相比近年同等區(qū)域地塊約低20%，被許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是“只賺不賠”的買賣。今年以來，中國(guó)鐵建地產(chǎn)已經(jīng)在北京、成都、杭州等城市拿下六宗土地，斥資近80億元，擴(kuò)張趨勢(shì)引人矚目。

　　作為國(guó)資委名單上16家以地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主的央企之一，中國(guó)鐵建的發(fā)展早就引發(fā)了業(yè)界關(guān)注。對(duì)此，中國(guó)鐵建總裁趙廣發(fā)表示，今后會(huì)積極拓展房地產(chǎn)市場(chǎng)，并會(huì)考慮收購(gòu)其他央企所退出的非核心房地產(chǎn)項(xiàng)目，只是暫時(shí)還未有具體行動(dòng)。

　　然而，中國(guó)鐵建旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分散，截至2009年10月末，在全國(guó)20余個(gè)城市持有30余個(gè)開發(fā)項(xiàng)目。但作為其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊中的龍頭———中國(guó)鐵建地產(chǎn)截至2009年底擁有項(xiàng)目11個(gè)，和同為16家保留房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的保利、華潤(rùn)、中海等央企相距甚遠(yuǎn)。

　　跌勢(shì)中快速補(bǔ)倉(cāng)

　　1月7日，北京土地市場(chǎng)新年“首秀”，豐臺(tái)區(qū)黃土崗居住用地出讓。這宗規(guī)劃建筑面積近25萬平方米且位于南四環(huán)以內(nèi)的地塊，位置不錯(cuò)，但當(dāng)日僅吸引來中國(guó)鐵建地產(chǎn)、福建融僑、東亞地產(chǎn)、金地、北京住總和水木天成聯(lián)合體五家開發(fā)商競(jìng)價(jià)，場(chǎng)面頗顯冷清。雖然競(jìng)價(jià)過程一波三折，但中國(guó)鐵建地產(chǎn)在與金地的較量中以19.85億元的最后報(bào)價(jià)勝出。

　　一個(gè)月之后，中國(guó)鐵建地產(chǎn)南下轉(zhuǎn)戰(zhàn)杭州市場(chǎng)，在2月11日杭州市2010年首次住宅用地出讓中，歷經(jīng)十幾輪競(jìng)價(jià)，耗資28.06億元拿下位于拱墅區(qū)北部的“杭政儲(chǔ)出2010年1、2號(hào)地塊”，規(guī)劃建筑面積27.2萬平方米。這也標(biāo)志著中國(guó)鐵建地產(chǎn)吹響了進(jìn)軍長(zhǎng)三角區(qū)域的開發(fā)號(hào)角，足見其擴(kuò)張速度正在提速。

　　躲過3月份的地價(jià)高企，4月份成為供地“空白期”，而此時(shí)的中國(guó)鐵建地產(chǎn)并未停下擴(kuò)張的腳步。4月6日，中國(guó)鐵建地產(chǎn)正式宣布收購(gòu)長(zhǎng)沙山語城項(xiàng)目合作方全部股權(quán)，并將其更名為中國(guó)鐵建·山語城。該項(xiàng)目占地44.6公頃，總建筑面積91.7萬平方米，位于長(zhǎng)沙市開福區(qū)芙蓉北路與北二環(huán)交界處，自然環(huán)境在當(dāng)?shù)貙儆谏霞选?br />
　　當(dāng)5月份土地供應(yīng)市場(chǎng)重新開閘時(shí)，迫于新政的震懾威力，加上78家被清退房地產(chǎn)非主業(yè)央企風(fēng)光不再，此時(shí)的土地市場(chǎng)已呈降溫之勢(shì)。

　　廣州某代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人韓世同表示，對(duì)于那些手中有錢、手里地不多、當(dāng)初土地吃進(jìn)價(jià)不高的開發(fā)商來說，此時(shí)是“補(bǔ)倉(cāng)”的最佳時(shí)機(jī)。

　　5月20日，中國(guó)鐵建地產(chǎn)在北京再度出手，以14.6億元取得房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)起步區(qū)6號(hào)地居住項(xiàng)目。據(jù)其相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，至此他們?cè)诒本┑捻?xiàng)目已增加為4個(gè)。

　　與北京房山拿地僅一天之隔，在新政出臺(tái)后成都市的首次土地公開拍賣會(huì)上，中國(guó)鐵建地產(chǎn)又迅速以16.7億元的報(bào)價(jià)吃進(jìn)223畝。

　　當(dāng)中國(guó)鐵建地產(chǎn)越來越“受人關(guān)注”時(shí)，其市場(chǎng)發(fā)展部部長(zhǎng)樓英瑞苦笑著告訴《中國(guó)建設(shè)報(bào)·中國(guó)住房》記者：“剛剛過去的2009年，我們?cè)谌珖?guó)土地市場(chǎng)上一塊地都沒拿著?！?br />
　　寧缺毋濫式擴(kuò)張？

　　在2009年的土地交易市場(chǎng)上，中國(guó)鐵建地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)是“沒拿上土地”，言外之意并不是沒去拿。在北京土地市場(chǎng)的每次交易，基本都能看到中國(guó)鐵建地產(chǎn)的身影，足以證明其從不缺乏拿地?zé)崆?，只是在多?shù)時(shí)候充當(dāng)了“陪讀”的角色。

　　不過，2010年年初，中國(guó)鐵建副總裁范德就曾要求中國(guó)鐵建地產(chǎn)，“寧可少拿一塊地，不可錯(cuò)拿一塊地”。

　　1月21日中海地產(chǎn)以59.7億元將北京豐臺(tái)區(qū)六圈A居住項(xiàng)目吞下；4月28日，天津“津南（掛）2010-11”地塊以70.5億元被富力地產(chǎn)競(jìng)得。殊不知，在這兩宗“優(yōu)質(zhì)地塊”的競(jìng)價(jià)中“功虧一簣”的正是中國(guó)鐵建地產(chǎn)，其報(bào)價(jià)分別達(dá)到50億元和70億元。該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，任何時(shí)候都要堅(jiān)持理性拿地、不做地王，嚴(yán)格防范和控制拿地風(fēng)險(xiǎn)。

　　拿下北京豐臺(tái)黃土崗地塊時(shí)，樓英瑞同樣表示：“如果再多一輪競(jìng)價(jià)，也會(huì)超過我們所能承受的底線。”

　　回顧中國(guó)鐵建地產(chǎn)今年以來所拿地塊，成都兩宗地塊樓面價(jià)不僅低于公司預(yù)期，而且比周邊地塊樓面價(jià)也低近兩成；北京兩宗地雖然利潤(rùn)空間不大，但相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，他們擁有自己的施工隊(duì)伍，可以通過內(nèi)部整合減少部分開支，增加利潤(rùn)；杭州作為企業(yè)挺進(jìn)長(zhǎng)三角的起步區(qū)，地塊不僅望山親水，而且緊鄰高校。

　　中國(guó)鐵建隨后發(fā)布的補(bǔ)充公告也指出，公司所獲取土地價(jià)格相對(duì)合理，風(fēng)險(xiǎn)可控，沒有一個(gè)是“地王”項(xiàng)目。

　　地產(chǎn)板塊整合待解

　　中國(guó)鐵建地產(chǎn)背靠世界500強(qiáng)企業(yè)———中國(guó)鐵建，資金實(shí)力雄厚，又是16家被國(guó)資委保留的以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主的央企之一。但實(shí)際上，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)僅僅是中國(guó)鐵建的新興板塊之一。

　　中國(guó)鐵建年報(bào)顯示，2009年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)僅占集團(tuán)整體盈利的3%，中國(guó)鐵建地產(chǎn)也不過是其房地產(chǎn)板塊中的一部分。

　　據(jù)《中國(guó)建設(shè)報(bào)·中國(guó)住房》記者了解，中國(guó)鐵建旗下的十四局、二十二局和中鐵建設(shè)集團(tuán)等企業(yè)均不同程度地涉足了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但由于國(guó)企的體制問題，整合起來仍然比較麻煩。

　　中國(guó)鐵建董事長(zhǎng)李國(guó)瑞曾強(qiáng)調(diào)，要以中國(guó)鐵建地產(chǎn)為核心，合力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，打造地產(chǎn)品牌。沒有搞過房地產(chǎn)的集團(tuán)公司進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，千萬要慎重。

　　據(jù)悉，中國(guó)鐵建的目標(biāo)是將房地產(chǎn)板塊構(gòu)建成以中國(guó)鐵建地產(chǎn)為龍頭、以各集團(tuán)專業(yè)房地產(chǎn)公司為支撐的“大地產(chǎn)”格局。有分析人士稱，目前來看，這種“大地產(chǎn)”的格局短期內(nèi)尚難形成。

　　而范德在強(qiáng)調(diào)中國(guó)鐵建地產(chǎn)嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也指出，要加快區(qū)域公司、城市公司的建設(shè)步伐，對(duì)于計(jì)劃進(jìn)入的城市，要盡快布點(diǎn)，設(shè)立區(qū)域公司，為下一步拿地打好基礎(chǔ)、做好準(zhǔn)備。

　　消息人士分析，如何將地產(chǎn)板塊做大做強(qiáng)，中國(guó)鐵建還需內(nèi)部整合，中國(guó)鐵建地產(chǎn)也應(yīng)相機(jī)而動(dòng)。然而中國(guó)鐵建地產(chǎn)給本報(bào)的回復(fù)卻是，中國(guó)鐵建鼓勵(lì)有條件的集團(tuán)公司積極穩(wěn)妥開展地產(chǎn)業(yè)務(wù)，不存在中國(guó)鐵建地產(chǎn)整合其他集團(tuán)公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)的問題。



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