主題：中青旅：具中長期投資價值 可逐步建倉



　　【投資亮點】

　　1、密云再造“烏鎮(zhèn)”發(fā)展前景廣闊，未來也不排除定向增發(fā)籌資。統(tǒng)計資料顯示，截至2009年末，北京市常住人口達到1755萬人，比2008年末的1695萬人增加60萬人，北京市已經(jīng)連續(xù)三年每年增加常住人口50萬人以上。在北京市常住人口1755萬人中，外來人口509.2萬人，占北京市常住人口的比重為29%。北京已成為中國北方最大的客源市場是毋庸置疑的。目前，密云這個項目計劃注冊資本金10個億，其中中青旅公司出資4.2億，烏鎮(zhèn)出資1.8億，其余4個億由戰(zhàn)略投資者持有。我們調(diào)研了解到，此項目計劃總投資20個億，估計還有可能得到相關(guān)政府補助10個億左右。公司會根據(jù)項目進展情況來決定之后籌集資金方式，目前也不排除以后進行增發(fā)募集發(fā)展項目資金。公司和密云縣政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，初步?jīng)Q定拆遷成本由政府付出，目前需要拆遷的住戶大概在100戶左右，公司只需要付出土地成本。我們認(rèn)為密云“古北水鎮(zhèn)國際旅游綜合度假區(qū)”項目由于繼續(xù)承繼烏鎮(zhèn)那種具有完整清晰的產(chǎn)權(quán)，從而使公司的運作內(nèi)在機制和公司治理是市場化的；由于是繼續(xù)進行“觀光+度假”、“門票+非門票”類烏鎮(zhèn)的綜合服務(wù)模式，從而使此項目的盈利前景非?？捎^；由于是處在北京200公里半徑消費腹地，地理位置非常優(yōu)越，我們認(rèn)為項目成熟后也許達到年400萬人次暫時比較困難，但也是非常有可能的。公司公告稱計劃2013年建成運營，調(diào)研了解到其實公司更希望在2012年底就投入運營。由于密云“古北水鎮(zhèn)國際旅游綜合度假區(qū)”項目和公司地理位置比較相近，我們認(rèn)為此項目更能發(fā)揮公司旅游主業(yè)和景區(qū)資源的協(xié)同作戰(zhàn)性，公司對此項目的支持力度要十倍于公司對烏鎮(zhèn)的支持力度。我們認(rèn)為此項目定位準(zhǔn)確，適合市場需求，未來市場情景廣闊。

　　2、公司改募投資金可提高相關(guān)主業(yè)經(jīng)營的盈利能力。公司最近召開的第二次臨時股東大會通過了改募投資金計劃，我們認(rèn)為改募投資金后，公司的資源采購能力加強了，平臺采購能力大大增強，公司的自由行業(yè)務(wù)在上海也得到極大改善?？傊?，公司的旅游主營業(yè)務(wù)的盈利能力將在之后得到一定程度上的提升。

　　3、烏鎮(zhèn)H股上市只在醞釀階段，烏鎮(zhèn)在世博效應(yīng)下增長更加明顯。針對市場傳聞公司烏鎮(zhèn)將赴H股上市，公司明確表示只是醞釀階段，能否成行還有待有關(guān)部門批復(fù)和同意。分拆上市其實在資本市場上是有政策可循，有例可鑒的。世博會對烏鎮(zhèn)的經(jīng)營2010年是錦上添花，烏鎮(zhèn)將繼續(xù)保持高速度的增長。目前烏鎮(zhèn)南柵的開發(fā)已經(jīng)列入公司發(fā)展日程中。

　　4、慈溪玫瑰園預(yù)售情況良好，結(jié)算發(fā)生在2011年，之后步入結(jié)算期，未來還將繼續(xù)和綠城合作進行房地產(chǎn)開發(fā)。慈溪玫瑰園總建筑面積大概為23萬平方米，目前預(yù)售情況良好，我們通過當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理中心了解到，截止2010年6月9日，此項目開盤可供出售面積為6.21萬平方米。2009年預(yù)售了1.73萬平方米，均價為20921萬一平米，預(yù)售金額為3.6206億，2010年目前開盤預(yù)售了3.0826億，均價為16707萬一平米，預(yù)售金額為5.15億?？傤A(yù)售金額目前為8.78億左右，這部分預(yù)售收入將在2011年進行收入確認(rèn)。我們以均價18000元每平方米計算，慈溪玫瑰園大概總收入在40個億左右，凈利潤大概為6個億左右。目前看，如果從2011年進入結(jié)算期，按2013年結(jié)束。每年平均凈利潤在2個億左右。保守計算，我們暫給予2011年大概1個億左右的房地產(chǎn)凈利潤，2012年一個億左右的凈利潤，2013年也大概是2個億左右的凈利潤估計。房地產(chǎn)雖然目前政策還是不太樂觀，但公司表示，未來還會選擇市場合適機會繼續(xù)和綠城進行合作。


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