主題：中國(guó)鐵建等央企樓市抄底 脆弱房?jī)r(jià)現(xiàn)緊繃預(yù)期


低迷的樓市不同，新政后的土地市場(chǎng)在流拍常態(tài)化的同時(shí)，依然暗藏著熊熊烈火，尤其是近期央企頻頻現(xiàn)身，溢價(jià)拿地。

與低迷的樓市不同，新政后的土地市場(chǎng)在流拍常態(tài)化的同時(shí)，依然暗藏著熊熊烈火，尤其是近期央企頻頻現(xiàn)身，溢價(jià)拿地。


與以往不同，這次頂風(fēng)抄底的央企不是保利、遠(yuǎn)洋、華潤(rùn)等原有的房地產(chǎn)巨頭，而是一些原有主業(yè)與地產(chǎn)關(guān)系不大的其他行業(yè)央企。據(jù)悉，這些央企自國(guó)資委圈定他們主業(yè)為房地產(chǎn)后正在組成一股新的拿地大軍，掀起一波新的拿地狂潮。

其中，中國(guó)鐵建[7.512.04%]地產(chǎn)近日獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，戰(zhàn)績(jī)輝煌。6月29日先以13億元拿下廣州兩地塊，30日，又在天津以40億元將3地塊收入囊中。溢價(jià)率皆超100%，其中廣州的地塊溢價(jià)率達(dá)123%。

來(lái)自有關(guān)方面的統(tǒng)計(jì)，在此次廣州拿地之前，鐵建地產(chǎn)今年已經(jīng)在北京、成都、杭州等城市拿下6宗土地，斥資近80億元。加上近日拿地的53億，其購(gòu)地規(guī)模遠(yuǎn)超百億大關(guān)。

有關(guān)人士分析，這與其母公司中國(guó)鐵建集團(tuán)今年被確定為16家地產(chǎn)主業(yè)央企之一有直接關(guān)系。“既然央企地產(chǎn)主業(yè)身份已定，就不能是小打小鬧。首先是規(guī)模要上去，其次是要做一些標(biāo)志性的工程。”

一位不愿具名的分析師對(duì)《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示，這些此前地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模不算大的央企紛紛主攻房地產(chǎn)主要有兩方面的原因：一是在主業(yè)利潤(rùn)率下降的前提下，尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的結(jié)果；二是房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期依然強(qiáng)勁。

對(duì)于中國(guó)鐵建地產(chǎn)這類資金雄厚的央企來(lái)說(shuō)，在目前土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度明顯下降的背景下，2010年反而是他們利用房地產(chǎn)提高實(shí)力的一個(gè)機(jī)會(huì)年。

據(jù)悉，房地產(chǎn)業(yè)與制造業(yè)毛利率之間的差距在逐步拉大。從1998到2005年，房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)企業(yè)與制造業(yè)的平均利率保持了非常一致的變化趨勢(shì)，兩者之間的毛利率差距僅為2個(gè)百分點(diǎn)左右。然而從2006年開(kāi)始，這個(gè)差距開(kāi)始拉大，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率急劇上升，突破30%，并且近兩年來(lái)一直維持在35%以上，與此相反，制造業(yè)毛利率則穩(wěn)步下降，2009年僅為18.7，與房地產(chǎn)的毛利率差距擴(kuò)大至18個(gè)百分點(diǎn)。

以中國(guó)鐵建集團(tuán)為例，隨著建筑企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，中國(guó)鐵建集團(tuán)工程建設(shè)方面的利潤(rùn)走勢(shì)堪憂。年報(bào)顯示，2009年中國(guó)鐵建工程承包業(yè)務(wù)毛利率僅為8.50%。相比之下，該集團(tuán)旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)雖僅占集團(tuán)整體盈利的3%，但毛利率卻有32.43%。

中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)劉元春對(duì)《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者說(shuō)：“供求環(huán)境的差異是影響行業(yè)利潤(rùn)差異的一個(gè)重要原因。”房地產(chǎn)業(yè)的銷售完工比一直都大于1.1，供不應(yīng)求的狀態(tài)很高，但一部分制造業(yè)存在嚴(yán)重的產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題。

此外，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期依然強(qiáng)勁，可以說(shuō)是央企紛紛擴(kuò)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的另一重要原因。雖然目前樓市趨冷，但很多人士對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)仍然看好，并有一部分人士認(rèn)為，樓市新政結(jié)束后，房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)反彈。

比如，在近期海南舉行的“博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”上就出現(xiàn)了“不降派”，他們認(rèn)為，這輪調(diào)控只是壓抑需求，沒(méi)有擴(kuò)大供應(yīng)，因此房?jī)r(jià)上漲將卷土重來(lái)。

劉元春也表示，從中期角度來(lái)講，新政本身更注重于擠泡沫，打投資，但在供給方面，作為不是很大。如果我們不改變房地產(chǎn)供小于求的局面，房地產(chǎn)在新政結(jié)束后出現(xiàn)快速反彈的結(jié)果是必然的，它將會(huì)翻起更大的一波房地產(chǎn)暴利的盈利模式。房地產(chǎn)新政如果按照它現(xiàn)有的制度安排來(lái)實(shí)施的話，所產(chǎn)生的積極效果并不是很明顯。

劉元春強(qiáng)調(diào)，由于投資浪潮的掀起和住房需求處于高發(fā)期等原因，房地產(chǎn)的盈利模式在現(xiàn)階段出現(xiàn)了井噴的態(tài)勢(shì)，但整體而言，房地產(chǎn)在行業(yè)中GDP的貢獻(xiàn)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于制造業(yè)，制造業(yè)的基本地位沒(méi)有改變。而且制造業(yè)從長(zhǎng)期來(lái)看盈利狀況還是不錯(cuò)的。



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