主題：不缺錢的建發(fā)股份：滬上優(yōu)質(zhì)項目轉(zhuǎn)讓之疑

作為福建上市國有企業(yè)龍頭之一的建發(fā)股份，其房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)卻似乎將“遭遇不測”。

　　出售項目

　　建發(fā)股份近日發(fā)布公告稱，建發(fā)股份和建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)同時轉(zhuǎn)讓所持上海長進(jìn)置業(yè)全部股權(quán)，轉(zhuǎn)讓方式為承債式股權(quán)轉(zhuǎn)讓；受讓方需承擔(dān)長進(jìn)置業(yè)相應(yīng)債權(quán)、債務(wù)。

　　公告披露，現(xiàn)階段已經(jīng)有幾組客戶愿意競價購買該項目，該股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式將按國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行相應(yīng)資產(chǎn)評估，評估后將以“招拍掛”方式進(jìn)行。

　　據(jù)資料顯示，上海長進(jìn)置業(yè)有限公司是廈門建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司與廈門建發(fā)股份有限公司于2002年1月共同投資建立，其注冊資本為1000萬元。其中，建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)出資510萬元占51%股份，建發(fā)股份出資490萬占49%股份，合資公司專門從事上海地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)。

　　上海長進(jìn)置業(yè)名下的主要項目為匯融大廈項目，且尚未竣工，具體位于普陀區(qū)曹楊商圈，屬于上海市中心稀缺地段，周邊軌道交通、公交線路、內(nèi)環(huán)高架均已具備。

　　按預(yù)定規(guī)劃，建發(fā)原本是將其建設(shè)成為一座集商業(yè)、辦公于一體的綜合體建筑，同時也有意將其打造成為普陀區(qū)乃至上海的優(yōu)質(zhì)建筑。然而，對于這樣被看好，且擁有很好開發(fā)前景的項目卻被出售轉(zhuǎn)讓。

　　根據(jù)公告原文，建發(fā)對此次轉(zhuǎn)讓的解釋是為了加快資金周轉(zhuǎn)，減少后續(xù)建設(shè)資金投入的成本。

　　但是分析建發(fā)股份此次發(fā)布公告，卻不難看出，長進(jìn)置業(yè)今年的營業(yè)情況不容樂觀。

　　截止2010年10月31日，長進(jìn)置業(yè)資產(chǎn)總額43532.63萬元，負(fù)債總額42521.11萬，所有者權(quán)益為1011.52萬元。2010年1-10月，長進(jìn)置業(yè)實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入200.63萬元，凈利潤僅有11.52 萬元。

　　對于出讓的原因，建發(fā)股份董事會秘書表示，此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓并非是資金上的問題，股權(quán)轉(zhuǎn)讓只是基于公司的整體運作考慮。

　　地產(chǎn)整合

　　中銀國際近期一份針對建發(fā)股份的調(diào)研報告，在某種程度上也印證了建發(fā)股份對于上海匯融大廈項目轉(zhuǎn)讓的解釋。

　　12月8日，中銀國際發(fā)布一份名為《建發(fā)股份：負(fù)債率高企 擴張受限》的調(diào)研報告。調(diào)研報告顯示，建發(fā)股份后續(xù)再通過擴大財務(wù)杠桿進(jìn)行地產(chǎn)擴張的空間已經(jīng)非常有限，短期來看上市公司收購建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)余下股權(quán)的可能性也極小。

　　中銀國際稱，在地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，前9個月建發(fā)股份房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)預(yù)售額48.7億元，同比增加49%，預(yù)售面積54.2萬平方米，同比上升3%，前9個月預(yù)售額已完成年初預(yù)計58億元的84%。

　　不過，中銀國際強調(diào)，建發(fā)股份負(fù)債率高企，因此導(dǎo)致后續(xù)擴張空間受限。研報顯示，建發(fā)股份三季度末資產(chǎn)負(fù)債率82.3%，凈負(fù)債率155.4%，達(dá)到歷史最高水平，使其業(yè)務(wù)運營伴隨著較高的財務(wù)風(fēng)險。而且，建發(fā)今年拿地積極，土地市場投資已達(dá)84億元，預(yù)售賬款較大也是資產(chǎn)負(fù)債率過高的原因之一。

　　此外，雖然一級開發(fā)項目收益將在一定程度上彌補，但地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算收入同比或有24%的下滑。

　　中銀國際認(rèn)為，建發(fā)股份結(jié)算收入下滑的原因是地產(chǎn)項目今年竣工量有所減少，而此次掛牌轉(zhuǎn)讓的上海匯融大廈項目就屬未竣工項目。

　　與此相對應(yīng)的是，建發(fā)股份另一主業(yè)供應(yīng)鏈運營業(yè)務(wù)在2010年取得了超預(yù)期增長，全年營業(yè)收入有望達(dá)到500億元，凈利潤將達(dá)到7億元左右，合每股收益0.31元，未來幾年高速增長仍可期。

　　很顯然，建發(fā)股份名下兩大業(yè)務(wù)目前的運營情況并不平衡，其中供應(yīng)鏈運營業(yè)務(wù)在迅猛穩(wěn)定增長，而地產(chǎn)業(yè)務(wù)卻表現(xiàn)不夠搶眼。

　　因此，建發(fā)股份出于集團(tuán)整體運營的考慮，對地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行整理與重新定位，也是可以想象的事情。



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