主題：建發(fā)股份丟車保帥

一向號(hào)稱“不差錢”的閩系地產(chǎn)大鱷建發(fā)股份日前卻發(fā)布公告稱，轉(zhuǎn)讓公司及其控股子公司建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)持有的上海長進(jìn)置業(yè)有限公司100%股權(quán)。12月14日法拉電子公告稱，建發(fā)集團(tuán)減持公司總股份1.07%，加之建發(fā)股份借款達(dá)103 億元，凈負(fù)債率155.4%。建發(fā)股份的轉(zhuǎn)讓舉動(dòng)立刻引發(fā)了業(yè)界對于其資金鏈緊張的聯(lián)想。

　　拍賣長進(jìn)置業(yè)100%股權(quán)

　　建發(fā)股份長期以“供應(yīng)鏈運(yùn)營+房地產(chǎn)開發(fā)”雙主業(yè)運(yùn)營著稱，大股東為隸屬于廈門國資委的建發(fā)集團(tuán)，公司兩類業(yè)務(wù)形成互補(bǔ)格局，貿(mào)易業(yè)務(wù)的貸款及回籠資金可以用于地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而地產(chǎn)業(yè)務(wù)的高毛利和高成長性則有助于提升公司價(jià)值。

　　2009年2月，建發(fā)股份通過資產(chǎn)置換和現(xiàn)金購買獲取建發(fā)房產(chǎn)約55%的股權(quán)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模迅速擴(kuò)大。除了建發(fā)房產(chǎn)外，建發(fā)股份旗下還有另外一家聯(lián)發(fā)集團(tuán)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　三季度財(cái)報(bào)顯示，1-9月，建發(fā)股份營業(yè)收入457.45億元，相比2009年同期279.75億元增長63.52%，凈利潤為10.62億元。目前，建發(fā)股份地產(chǎn)業(yè)務(wù)版圖已擴(kuò)張至12個(gè)城市，除上海外，主要為海西和中西部省會(huì)城市為主的二、三線城市。截至2010年9月末，建發(fā)股份擁有未結(jié)權(quán)益建筑面積為420萬平方米，在海西地產(chǎn)公司中位居前列。建發(fā)股份在大本營廈門的土地儲(chǔ)備量占據(jù)該公司全部土地儲(chǔ)備量的23%。其余項(xiàng)目分布在漳州、福州、成都、長沙、天津、南昌、武漢、桂林等地。

　　據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，建發(fā)房產(chǎn)在上海一共有3個(gè)項(xiàng)目。其中，由旗下子公司上海長進(jìn)置業(yè)有限公司開發(fā)的尚城國際苑已售罄，名下匯融大廈項(xiàng)目尚未竣工。

　　此外，建發(fā)房產(chǎn)在新江灣城開發(fā)的建發(fā)？江灣萃，總建筑面積達(dá)到40萬平方米。建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)上海有限公司總經(jīng)理周曙光向時(shí)代周報(bào)記者表示，由于預(yù)售證從緊，建發(fā)？江灣萃一直沒有推盤。近日，建發(fā)股份卻發(fā)布公告稱，同意公司及其控股子公司建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)分別轉(zhuǎn)讓持有的長進(jìn)置業(yè)有限公司49%及51%股權(quán)，合計(jì)100%股權(quán)拍賣。

　　項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債率97.7%

　　長進(jìn)置業(yè)由建發(fā)股份于 2002年1月與控股子公司建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)共同出資成立，注冊資本為1000萬元人民幣。目前，長進(jìn)置業(yè)名下僅有的匯融大廈即在建的“建發(fā)？尚誠天地”，位于上海市普陀區(qū)曹楊路與白玉路交會(huì)處，與尚城國際苑相鄰，總占地面積8183平方米，總建筑面積46612平方米，物業(yè)形態(tài)為辦公及商業(yè)。

　　對于轉(zhuǎn)讓長進(jìn)置業(yè)的原因，建發(fā)股份公告解釋稱，“由于目前有幾組意向客戶愿意競價(jià)購買該項(xiàng)目，為加快資金周轉(zhuǎn)，減少后續(xù)建設(shè)資金投入成本，經(jīng)分析測算后，公司決定選擇‘現(xiàn)階段項(xiàng)目公司承債式股權(quán)轉(zhuǎn)讓’銷售方式，建發(fā)股份和建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓所持長進(jìn)置業(yè)全部股權(quán)?！?br />
　　但業(yè)績顯示，截至 2010年10月31日，長進(jìn)置業(yè)資產(chǎn)總額 43532.63 萬元，負(fù)債總額高達(dá) 42521.11萬元，所有者權(quán)益 1011.52 萬元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)97.7%；長進(jìn)置業(yè)實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入200.63萬元，凈利潤只有11.52 萬元。

　　對于轉(zhuǎn)讓長進(jìn)置業(yè)是否因?yàn)橘Y金鏈?zhǔn)芾У囊蓡?，周曙光表示，“原因不好對外說，每個(gè)公司運(yùn)營方向不一樣，想法不一樣。不僅是資金原因，把項(xiàng)目讓給最擅長的人做不是更好嗎?！?br />
　　周曙光透露，該項(xiàng)目下個(gè)月掛牌轉(zhuǎn)讓，會(huì)按照目前市場行情定價(jià)。

　　借款高達(dá)103億元

　　佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟稱，年底銀行都要回籠資金，目前開發(fā)商普遍看好樓市，一般如果不是資金緊缺的話，不會(huì)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，除非項(xiàng)目本身不好。

　　雅仕鉑(亞洲)有限公司總裁楊詠詩告訴時(shí)代周報(bào)記者，尚誠國際所處的曹楊商圈，周邊寫字樓以乙級(jí)為主，基本沒有甲級(jí)寫字樓，該地段并不受很多大公司追捧，而是以國內(nèi)民營單位租用或持有為多，雖然周邊沒有太多新的供應(yīng)量，但轉(zhuǎn)讓也不會(huì)有高價(jià)出現(xiàn)。

　　據(jù)了解，目前該項(xiàng)目周邊寫字樓租賃價(jià)格為3-6元/平方米，如果按平均值4.5元/平方米計(jì)算，假使空置率為20%，該項(xiàng)目的每月現(xiàn)金流為4.5(元/平方米)×46612(平方米)×30.5(天)，每月收入總計(jì)640萬元。目前周邊在售寫字樓2萬多元/平方米，如果按照3萬元/平方米計(jì)算，該項(xiàng)目總共可售13.98億，投資回報(bào)率則為5.5%。

　　“如果中間全部以貸款操作，回報(bào)率可能更高。目前可能銀行催了，不能再拖，所以要評(píng)估是不是要套現(xiàn)還貸。而且商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)周期長，也有還貸壓力。但如果資金實(shí)力雄厚的話，未必會(huì)選擇這個(gè)時(shí)候出局?！?楊詠詩說。

　　普華永道合伙人孫穎向時(shí)代周報(bào)記者表示，商業(yè)地產(chǎn)不僅是開發(fā)，還要懂運(yùn)營，需要專業(yè)團(tuán)隊(duì)，做得不好，比住宅還要糟糕，可能會(huì)被慢慢淘汰。

　　雖然建發(fā)股份地產(chǎn)項(xiàng)目多以住宅為主，但其從工業(yè)地產(chǎn)起家，之后涉足商業(yè)地產(chǎn)，再發(fā)展住宅，今年土地儲(chǔ)備中不乏商業(yè)項(xiàng)目，因此商業(yè)地產(chǎn)操作缺乏經(jīng)驗(yàn)難以解釋其轉(zhuǎn)讓動(dòng)機(jī)。

　　事實(shí)上，今年以來，建發(fā)房產(chǎn)可結(jié)算的資源較少，下半年熱銷的樓盤如廈門中央美地、成都天府鷺洲等項(xiàng)目需要到2011 年起才開始結(jié)轉(zhuǎn)。而旗下聯(lián)發(fā)集團(tuán)2010 年主要結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目為廈門聯(lián)發(fā)五緣灣1 號(hào)2 期和南寧聯(lián)發(fā)尚品項(xiàng)目，多數(shù)項(xiàng)目也需到明后年結(jié)轉(zhuǎn)。與此同時(shí)，建發(fā)股份卻大規(guī)模拿地，截至10月，分別在天津、桂林、福州、武漢、南昌、廈門等城市獲取共6幅地塊，耗資84億元。

　　第三季度財(cái)報(bào)顯示，截至9月末，建發(fā)股份負(fù)債合計(jì)312億元，資產(chǎn)負(fù)債率82.3%，凈負(fù)債率155.4%，達(dá)到歷史最高水平，預(yù)售賬款較大是資產(chǎn)負(fù)債率過高的原因之一。

　　此外，時(shí)代周報(bào)記者注意到，去年8月28日，建發(fā)股份在臨時(shí)股東大會(huì)上審議通過的配股方案為按10股配售不超過3股，預(yù)計(jì)募集資金30億元，計(jì)劃投入房地產(chǎn)24億元，補(bǔ)充流動(dòng)資金6億元。而在今年8月底，建發(fā)股份公告稱，配股失敗。配股方案失敗，建發(fā)股份資金資金充足率和短期償債能力不足，必然導(dǎo)致銀行貸款成為建發(fā)股份的主要融資渠道，截至9月底，建發(fā)股份借款達(dá)103 億元，同比翻一番。

　　近期中銀國際發(fā)布的一份調(diào)研報(bào)告指出，建發(fā)股份負(fù)債率高企，后續(xù)再通過擴(kuò)大財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行地產(chǎn)擴(kuò)張的空間已經(jīng)非常有限。



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