主題：金融街拿到86億元退款后

拿到中信地產(chǎn)的退款后，金融街(000402.SZ)很快就有人登門(mén)了。

2月1日，金融街同意退還北京華融綜合投資有限公司（下稱(chēng)“華融公司”）購(gòu)房款5.51億元，外加利息 2.17億元。

這筆錢(qián)與中信地產(chǎn)退款有關(guān)。由于北京中信城 B 地塊長(zhǎng)達(dá)十年未開(kāi)發(fā)，金融街購(gòu)買(mǎi)的其中一部分項(xiàng)目也成了一塊荒地，進(jìn)而導(dǎo)致買(mǎi)家華融公司受拖累。

在去年12月底，中信地產(chǎn)向金融街退還約86億元。分兩次支付，2020年12月25日前返還合作價(jià)款50.11億元， 2021年1月5日前支付資金占用費(fèi) 35.97 億元。

當(dāng)金融街拿到退款的第38天，它的兄弟華融公司便來(lái)追款。

兄弟38天后追款

金融街須在2月5日之前向華融公司支付7.67億元。

據(jù)悉，華融公司于2013年5月向金融街購(gòu)買(mǎi)金融街廣安中心 B 地塊（簡(jiǎn)稱(chēng)“B 地塊項(xiàng)目”）1 號(hào)寫(xiě)字樓及相應(yīng)配套設(shè)施，包括辦公樓面積約 53000 平米、地下餐廳面積 1000 平米以及地下停車(chē)面積20000 平米，并于2013 年 6 月 28 日至 9 月 30 日期間向金融街支付房款總計(jì)5.51億元。

后續(xù)因B地塊項(xiàng)目的規(guī)劃條件無(wú)法全部實(shí)現(xiàn)，金融街退出該項(xiàng)目。因此，華融公司投資寫(xiě)字樓及配套設(shè)施的計(jì)劃也隨之泡湯。

實(shí)際上，華融公司和金融街是一對(duì)“同胞兄弟”。據(jù)了解，華融公司隸屬北京金融街投資（集團(tuán)）有限公司（下稱(chēng)“金融街集團(tuán)“），金融街集團(tuán)持有其100%股權(quán)，實(shí)控人為北京市西城區(qū)人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)。

同為兄弟公司，華融公司應(yīng)知，即便拿到86億退款，金融街的現(xiàn)金流也并不充裕。據(jù)中報(bào)數(shù)據(jù)，金融街凈負(fù)債率為202.31%（紅線(xiàn)為大于“100%”），剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到74.4%（紅線(xiàn)為小于“70%“），現(xiàn)金短債比為0.55（紅線(xiàn)為小于“1倍”），短期償債的現(xiàn)金缺口約90億元。

更重要的是，如果踩中“三條紅線(xiàn)”，金融街將不得新增有息負(fù)債，其融資空間受阻，資金風(fēng)險(xiǎn)或會(huì)加劇。

有分析人士，華融公司追繳退款有點(diǎn)“太急”。

不僅如此，金融街向華融公司支付資金利息2.17億元，平均年化利率超過(guò)5%，高于其發(fā)債利率。

1月10日，金融街公告稱(chēng)，發(fā)行9億元公司債券，期限為5年，票面利率為3.54%。去年，金融街發(fā)行25億元超短融，利率僅1.74%；發(fā)行19.4億元5年期中期票據(jù)，利率為4.08%，3筆公司債利率則在3%-4%之間。

被套牢的七年半

樂(lè)居財(cái)經(jīng)獲悉，華融公司成立于1992年7月8日，注冊(cè)資本30.15億元，法人代表李曄。所屬商務(wù)服務(wù)業(yè)，經(jīng)營(yíng)范圍包括投資管理；資產(chǎn)管理；投資咨詢(xún)；經(jīng)濟(jì)貿(mào)易咨詢(xún)等。

華融公司定位于投資領(lǐng)域，其在地產(chǎn)領(lǐng)域也有涉獵。據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)查閱，華融公司控股了包括北京明華置業(yè)有限公司、北京金昊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱(chēng)“北京金昊”）、北京華融房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（下稱(chēng)“華融地產(chǎn)”）和北京敬遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司四家地產(chǎn)公司（下稱(chēng)“北京敬遠(yuǎn)”）。


其中，北京金昊的另一股東為金融街集團(tuán)，持股28.2%；華融地產(chǎn)的另一股東為金融街物業(yè)(HK:01502)，持股30%。

除了與本集團(tuán)公司合資做地產(chǎn)以外，華融公司在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上還引入了香港資本和其他上市房企。北京敬遠(yuǎn)的剩余股權(quán)由香港敬安投資有限公司持有29.4%，北京華潤(rùn)置地持有19.6%。

作為一家多年涉獵地產(chǎn)領(lǐng)域的投資公司，華融公司不止投資“兄弟”金融街的中信城項(xiàng)目，同時(shí)其還是金融街物業(yè)(HK:01502)的最大股東，持股34.35%。

2010年-2011年，金融街向北京中信房地產(chǎn)有限公司（下稱(chēng)“中信地產(chǎn)”）收購(gòu)位于北京南二環(huán)內(nèi)的中信城Ｂ、Ｃ、Ｄ地塊，前后花費(fèi)超100億元。

據(jù)悉，中信城項(xiàng)目距離天安門(mén)四五公里，距離西單商圈2.5公里，與北京金融街相距2500米，距離CBD核心約6000米。是一塊不可多得的寶地。

金融街拿下了北京寸土寸金的中信城地塊后，本著肥水不流外人田原則，作為兄弟公司的華融也來(lái)分了一杯羹。

2013年5月8日，金融街與華融公司簽訂《金融街廣安中心B地塊項(xiàng)目寫(xiě)字樓訂購(gòu)協(xié)議書(shū)》，華融公司訂購(gòu)公司擬開(kāi)發(fā)建設(shè)的金融街廣安中心B地塊1號(hào)樓寫(xiě)字樓及相應(yīng)配套設(shè)施，暫定總價(jià)款為27.53億元。

本應(yīng)是一場(chǎng)雙贏的交易，但中信地產(chǎn)一直無(wú)法解決中信城B地塊的拆遷問(wèn)題，導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度停滯不前。

2020年12月22日，金融街放棄了B地塊，拿回了被套牢10年的合作價(jià)款約 50.11 億元，并獲得資金占用費(fèi)約 35.97 億元。兩個(gè)月后，華融公司也拿回了此前付出的房款和相應(yīng)的利息。

兄弟聯(lián)手卻雙雙被套牢。雖然金融街與華融公司均拿到了資金占用費(fèi)和利息，但金融街被套10年的50億元，拿到35.97億元利息，年復(fù)合收益率僅5.4%，除此之外，十年間地價(jià)飛漲，土地增值收益也打了水漂。

同樣，華融公司被套的7年半5.51億元也僅拿到2.17億元利息，平均年化率僅5.2%。

華融公司援助的往事

華融公司和金融街的交集不僅限于合作投資，前者還對(duì)金融街提供過(guò)幫助。

金融街2020年一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入22.45億元，同比下降42.37%；歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)1.65億元，同比下降73.07%。最主要的是，金融街第一季度的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流出現(xiàn)了45.93億元的缺口，同比下降了316.97%。

對(duì)于金融街業(yè)績(jī)下滑和現(xiàn)金流吃緊的情況，大股東金融街集團(tuán)帶領(lǐng)華融公司對(duì)其發(fā)起了援助。

2020年6月5日，金融街通過(guò)昆侖信托發(fā)起設(shè)立集合資金信托計(jì)劃，信托計(jì)劃金額5億元。關(guān)聯(lián)方長(zhǎng)城人壽保險(xiǎn)股份有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)“長(zhǎng)城保險(xiǎn)”)、大家財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)有限責(zé)任公司(簡(jiǎn)稱(chēng)“大家財(cái)險(xiǎn)”)擬認(rèn)購(gòu)該信托計(jì)劃部分份額。

其中，長(zhǎng)城保險(xiǎn)擬認(rèn)購(gòu)2.4億元，大家財(cái)險(xiǎn)擬認(rèn)購(gòu)2.5億元，合計(jì)4.9億元。另有獨(dú)立第三方擬認(rèn)購(gòu)0.1億元。信托計(jì)劃的貸款期限為5年(2+1+1+1)，即滿(mǎn)2年后的每年度雙方均可選擇提前終止。

據(jù)了解，長(zhǎng)城保險(xiǎn)第一大股東為華融公司，華融公司和北京金昊分別持有長(zhǎng)城保險(xiǎn)19.99%和15.57%的股份。金融街集團(tuán)獨(dú)立持有15.13%，合計(jì)持有50.69%的股份。

對(duì)于現(xiàn)金流吃緊的金融街來(lái)說(shuō)，這一筆信托資金雖不多，但也小解資金之渴。

截至2020年9月，金融街的業(yè)績(jī)已有所提升。2020年前三季度，金融街實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入105.18億元，同比下降21.22%，歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)9.1億元，同比下降33.87%。經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流1.4億元，轉(zhuǎn)負(fù)為正。

堵上現(xiàn)金流缺口后，金融街仍然面臨償債壓力。據(jù)半年報(bào)，金融街凈負(fù)債率為202.31%（紅線(xiàn)為大于“100%”），剔除預(yù)收款后負(fù)債總規(guī)模為1115.36億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到74.4%（紅線(xiàn)為小于“70%“），“貨幣資金+受限制現(xiàn)金”合計(jì)107.67億元，而短期債務(wù)達(dá)到197.45億元，現(xiàn)金短債比為0.55（紅線(xiàn)為小于“1倍”）。

三條“紅線(xiàn)”纏身，新規(guī)之下，金融街將不得新增有息負(fù)債?；蛟S未來(lái)，金融街少不了還要依靠母公司及兄弟支援。

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