主題：云南城投：流拍未必是壞事


云南城投[8.90 -2.84%]曾經(jīng)給投資者無(wú)限憧憬，從兩年前出的研究報(bào)告中，我們能看到券商描繪出的云南城投的遠(yuǎn)大前程。隨便舉個(gè)例子來(lái)看吧，國(guó)信證券地產(chǎn)分析師方炎在2009年4月21日出具的云南城投研究報(bào)告《2009，跨越之年》中，做出了這樣的描繪：昆明環(huán)湖東路28平方公里土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是公司未來(lái)業(yè)績(jī)的主要來(lái)源，項(xiàng)目計(jì)劃投資280億元。公司通過(guò)項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)，后續(xù)開(kāi)發(fā)資金可以通過(guò)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)得到保障，預(yù)計(jì)09年底項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)主線(xiàn)基本通車(chē)，一期土地的收儲(chǔ)及招拍掛工作。方炎甚至極其樂(lè)觀(guān)地預(yù)計(jì)了云南城投的業(yè)績(jī)，預(yù)計(jì)2009年凈利潤(rùn)10.1億元(每股收益2.39元)，2010年凈利潤(rùn)18.94億元(每股收益4.48元)。這些只是當(dāng)時(shí)券商對(duì)云南城投極度樂(lè)觀(guān)預(yù)期的一個(gè)縮影。當(dāng)然頭腦發(fā)熱的不只是券商分析師，投資者在這種樂(lè)觀(guān)氣氛的指引下，云南城投股價(jià)在2009年12月14日最高上漲至34.2元，當(dāng)時(shí)股本6.33億股，對(duì)應(yīng)的市值為216億元。

而今云南城投的業(yè)績(jī)遠(yuǎn)遜于投資者的預(yù)期，2009年公司凈利潤(rùn)2.1億元，2010年凈利潤(rùn)3.3億元，與券商分析師預(yù)期有著天壤之別。公司目前股價(jià)9.28元，總股本8.23億股，總市值76億元。公司市值縮水幅度遠(yuǎn)超過(guò)于同期市場(chǎng)下跌幅度。

在市場(chǎng)經(jīng)歷無(wú)數(shù)次的期待與失望之后，云南城投一級(jí)開(kāi)發(fā)的土地終于進(jìn)入掛牌階段，并于今年7月13日、7月18日和7月22日分3批拍賣(mài)。三個(gè)批次的出讓結(jié)果已經(jīng)發(fā)布，除首批4塊地共160畝以底價(jià)成交外，其余21宗地共約1460畝均告流拍。

昆明滇池邊上這么優(yōu)質(zhì)的地段土地竟然流拍，分析流拍的原因后發(fā)現(xiàn)，原來(lái)規(guī)劃住宅開(kāi)發(fā)的區(qū)域全部改為商業(yè)金融用地，半島區(qū)域配套缺乏、人氣不足、地理位置稍顯偏遠(yuǎn)等原因使得目前進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)較大；另外本次底價(jià)明顯高于市場(chǎng)預(yù)期也是導(dǎo)致流拍的原因之一。規(guī)劃的改變，底價(jià)超預(yù)期，這些都明顯的反映出昆明市政府對(duì)自己的土地也太過(guò)樂(lè)觀(guān)了，以為"皇帝的女兒不愁嫁"，所以在拍賣(mài)前沒(méi)有充分的進(jìn)行市場(chǎng)的調(diào)研。估計(jì)政府認(rèn)為拍賣(mài)會(huì)非常火爆，所以才要求一個(gè)地塊至少7家競(jìng)拍，而傳統(tǒng)慣例都是不低于3家就可以了，結(jié)果導(dǎo)致有些地塊競(jìng)拍家數(shù)少于7家而流拍。

云南城投從天上跌落人間，但本次土地流拍未必是壞事。這或許會(huì)刺激昆明市政府接下來(lái)將制定更貼合市場(chǎng)的出讓方案，在已經(jīng)制定了控制性詳規(guī)的區(qū)域降低地價(jià)后再次掛牌；對(duì)三個(gè)半島剩余區(qū)域以及未來(lái)呈貢區(qū)域則會(huì)加大住宅配比。

2009年的時(shí)候，市場(chǎng)預(yù)期的拍賣(mài)價(jià)格只有260萬(wàn)一畝。隨著昆明地價(jià)的一路走高，市場(chǎng)預(yù)期本次掛牌底價(jià)在300萬(wàn)一畝，但昆明市政府定到了400萬(wàn)一畝左右，確實(shí)明顯偏高了。但也反映出市場(chǎng)已經(jīng)接受了300萬(wàn)以上一畝的心理預(yù)期，未來(lái)拍賣(mài)價(jià)格估計(jì)在300萬(wàn)-380萬(wàn)每畝。

云南城投大股東云南省城市建設(shè)投資有限公司在股改的時(shí)候曾承諾，公司及其所控制的企業(yè)將來(lái)涉及經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，承諾按經(jīng)審計(jì)的帳面凈資產(chǎn)值轉(zhuǎn)讓給上市公司，確保云南省城市建設(shè)投資有限公司與上市公司不發(fā)生同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。云南省城市建設(shè)投資有限公司持有云南華僑城實(shí)業(yè)有限公司30%股權(quán)，屬于競(jìng)爭(zhēng)性業(yè)務(wù)，而今云南華僑城一期有望9月開(kāi)盤(pán)，理論上這部分股權(quán)應(yīng)該按照資產(chǎn)凈值注入上市公司。

綜合來(lái)看，目前房地產(chǎn)板塊整體都處于歷史低位，而云南城投股價(jià)充分的反映了本次土地流拍的利空，公司短期股價(jià)下跌超過(guò)30%。滇池邊的土地仍將繼續(xù)增值，本次流拍未必是壞事，股價(jià)過(guò)度反應(yīng)對(duì)還沒(méi)買(mǎi)云南城投的投資者卻絕對(duì)是好事。同時(shí)大股東有可能將競(jìng)爭(zhēng)性資產(chǎn)云南華僑城30%股權(quán)注入上市公司。賀拉斯在《詩(shī)藝》中說(shuō)，"現(xiàn)在已然衰朽者，將來(lái)可能重放異彩；現(xiàn)在備受青睞者，將來(lái)卻可能日漸衰朽。"期待云南城投重放異彩。


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