主題：中海發(fā)展股份有限公司關(guān)于持有的投資性房地產(chǎn)公允價值變動對本公司２０１１年度、２０１２年度凈利潤影響的補充公告

中海發(fā)展股份有限公司關(guān)于持有的投資性房地產(chǎn)公允價值變動對本公司２０１１年度、２０１２年度凈利潤影響的補充公告2013年07月20日 00:59 中國證券報-中證網(wǎng)
　　本公司董事會及全體董事保證本公告內(nèi)容不存在任何虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏，并對其內(nèi)容的真實性、準確性和完整性承擔(dān)個別及連帶責(zé)任。

　　中海發(fā)展(3.44,-0.03,-0.86%)股份有限公司（以下簡稱“中海發(fā)展”、“本公司”或“公司”，連同其附屬公司，簡稱“本集團”）于2012年11月27日召開2012年第十七次董事會會議，會議審議并通過《關(guān)于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量由成本計量模式變更為公允價值計量模式的議案》，董事會批準自2012年12月1日起將本公司持有的投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式由成本計量模式變更為公允價值計量模式（請參考本公司日期為2012年11月27日的臨2012－061號公告《中海發(fā)展股份有限公司2012年第十七次董事會會議決議公告》和臨2012－063號公告《中海發(fā)展股份有限公司關(guān)于公司會計政策變更的公告》）。變更投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式構(gòu)成一項會計政策變更，并對本公司2011年度（追溯）和2012年度的凈利潤產(chǎn)生影響，根據(jù)本公司2012年度審計報告（已于2012年3月20日披露），影響額分別為人民幣0．15億元和3．36億元，現(xiàn)將本公司持有的投資性房地產(chǎn)公允價值變動對本公司2011年度、2012年度凈利潤影響情況補充公告如下。

　　一、資產(chǎn)評估情況

　　中通誠資產(chǎn)評估有限公司就本公司于2011年12月31日和2012年12月31日以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)分別出具了資產(chǎn)評估報告，主要內(nèi)容如下。

　?。ㄒ唬┯?011年12月31日以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)

　　1、評估基準日：2011年12月31日

　　2、評估對象和評估范圍：位于上海市虹口區(qū)東大名路670號的上海港國際客運中心5號樓的部分寫字樓和地下72個車位，具體評估范圍是該樓的2層局部，3－5層的全部以及地下72個車位。該房屋竣工于2009年，鋼混結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)權(quán)證編號為滬房地虹字（2012）第010730號，委估建筑面積為5，422．82平方米，土地使用權(quán)取得方式為出讓。

　　3、評估方法：本次評估采用市場法。

　　4、評估結(jié)論

　　于評估基準日2011年12月31日，委估資產(chǎn)的賬面值為23，595．51萬元。經(jīng)評估，委估資產(chǎn)的評估值為39，467．22萬元，評估值比賬面價值增值15，871．71萬元，增值率為67．27％。

　　5、評估明細表

　　序號

　　房屋

　　名稱

　　計量

　　單位

　　面積

　?。ǎ?）

　　單價

　?。ㄔ?）

　　原始入

　　賬價值

　　賬面價值

　　評估

　　價值

　　增減值

　　增值率

　　單價

　?。ㄔ?）

　　1

　　上海港國際客運中心5號樓

　?。?

　　13，689．16

　　41，152．61

　　563，344，633．67

　　544，913，932．81

　　1，119，458，437

　　574，544，504

　　105．44％

　　81，777

　　1．1

　　地下1層

　?。?

　　3，492．86

　　41，950．35

　　183，651，911．00

　　174，216，077．29

　　1．2

　　地下1層

　?。?

　　884．98

　　1．3

　　1層

　?。?

　　465．08

　　39，675．43

　　59，219，147．22

　　59，219，147．22

　　1．4

　　1層

　　ｍ2

　　1，027．51

　　1．5

　　2層

　　ｍ2

　　1，520．71

　　40，178．35

　　61，099，624．45

　　60，414，964．35

　　1．6

　　3層

　?。?

　　1，575．14

　　40，175．55

　　63，282，108．30

　　60，909，029．24

　　1．7

　　4層

　　ｍ2

　　1，575．14

　　40，175．55

　　63，282，108．30

　　60，909，029．24

　　1．8

　　5層

　?。?

　　1，572．54

　　40，175．68

　　63，177，856．00

　　60，677，065．77

　　1．9

　　6層

　　ｍ2

　　1，575．20

　　44，205．10

　　69，631，878．40

　　68，568，619．70

　　2

　　地下車位

　　個

　　148

　　300，000．00

　　44，400，000．00

　　44，367，484．40

　　74，000，000

　　29，632，516

　　66．79％

　　500，000

　　合計

　　607，744，633．67

　　589，281，417．21

　　1，193，458，437．00

　　604，177，019．79

　　102．53％

　?。ㄗⅲ阂蝽撁媲闆r，上表已做精簡，全表請見附件）

　?。ǘ┯?012年12月31日以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)

　　1、評估基準日：2012年12月31日

　　2、評估對象和評估范圍：位于上海市虹口區(qū)東大名路670號的上海港國際客運中心5號樓除7層以外的寫字樓、商鋪和車位，具體評估范圍是該樓的地上1－6層、地下1層以及地下2－3層的148個車位。該房屋竣工于2009年，鋼混結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)權(quán)證編號為滬房地虹字（2012）第010730號，委估建筑面積為13，689．16平方米，土地使用權(quán)取得方式為出讓。

　　3、評估方法：本次評估采用市場法。

　　4、評估結(jié)論

　　于評估基準日2012年12月31日，委估資產(chǎn)的賬面值為58，928．14萬元。經(jīng)評估，委估資產(chǎn)的評估值為119，345．84萬元，評估值比賬面價值增值60，417．70萬元，增值率為102．53％。

　　5、評估明細表

　　序號

　　房屋

　　名稱

　　計量單位

　　面積

　　（ｍ2）

　　單價

　?。ㄔ?）

　　原始入

　　賬價值

　　賬面價值

　　評估價值

　　增減值

　　增值率

　　單價

　?。ㄔ?）

　　1

　　上海港國際客運中心5號樓

　　ｍ2

　　5，422．82

　　40，039．77

　　217，128，476．51

　　214，625，079．98

　　365，872，242．58

　　151，247，162．60

　　70．47％

　　67，469

　　1．1

　　2層

　?。?

　　700．00

　　39，123．43

　　27，386，403．91

　　27，386，403．91

　　1．2

　　3層

　?。?

　　1，575．14

　　40，175．55

　　63，282，108．30

　　62，491，081．95

　　1．3

　　4層

　?。?

　　1，575．14

　　40，175．55

　　63，282，108．30

　　62，491，081．95

　　1．4

　　5層

　　ｍ2

　　1，572．54

　　40，175．68

　　63，177，856．00

　　62，256，512．17

　　2

　　地下車位

　　個

　　72

　　300，000．00

　　21，600，000．00

　　21，330，000．00

　　28，800，000．00

　　7，470，000．00

　　35．02％

　　400，000

　　合計

　　238，728，476．51

　　235，955，079．98

　　394，672，242．58

　　158，717，162．60

　　67．27％

　　（注：因頁面情況，上表已做精簡，全表請見附件）

　　二、評估增值對本公司2011年度、2012年度凈利潤的影響

　　變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式后，本公司按照企業(yè)會計準則的相關(guān)要求，根據(jù)評估結(jié)果對2011年度財務(wù)數(shù)據(jù)進行了追溯調(diào)整，調(diào)增2011年資本公積1．05億元，調(diào)增2011年度凈利潤0．15億元，增加2012年度凈利潤3．36億元。

　　三、審計委員會意見

　　在本公司董事會批準將本公司持有的投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式由成本計量模式變更為公允價值計量模式前，本公司管理層即與本公司審計委員會進行了溝通。本公司于2012年10月31日舉行了本公司2012年第三次董事會審計委員會會議，會上聽取了天職國際會計師事務(wù)所（特殊普通合伙）（以下簡稱“天職國際”）匯報2012年報預(yù)審情況、內(nèi)控審核及年審計劃，并討論通過了《關(guān)于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量由成本計量模式變更為公允價值計量模式的議案》。

　　2012年11月27日，本公司董事會召開2012年第十七次董事會會議，會議審議并通過《關(guān)于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量由成本計量模式變更為公允價值計量模式的議案》，本公司獨立董事（其構(gòu)成與審計委員會相同）發(fā)表獨立意見如下：

　　1、公司董事會審議通過的關(guān)于投資性房地產(chǎn)會計政策變更事項，其審議程序符合本公司《公司章程》和有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定；

　　2、公司采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量是目前國際通行的計量方法，能夠客觀、全面地反映公司投資性房地產(chǎn)的真實價值。公司持有的投資性房地產(chǎn)主要位于上海虹口區(qū)北外灘航運集聚區(qū)，有活躍的房地產(chǎn)租賃和交易市場，公司能夠從房地產(chǎn)市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出科學(xué)合理的估計，投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得。公司采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，可以更加真實客觀地反映公司價值。本次會計政策的變更符合《企業(yè)會計準則》等國家相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定和要求，不存在損害公司利益及中小股東合法權(quán)益的情況。

　　3、董事會審議、表決程序符合《公司法》及《公司章程》的規(guī)定，經(jīng)審慎判斷，獨立董事同意公司采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。
　　于2013年3月8日，在本公司2012年度審計報告初稿完成后，本公司召開了2013年第一次董事會審計委員會會議，天職國際對2012年度財務(wù)審計情況向?qū)徲嬑瘑T會進行詳細匯報，并就關(guān)注到的公司2012年重大事項及會計問題與審計委員會進行了匯報交流。就本公司持有的投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式由成本計量模式變更為公允價值計量模式，審計委員會分別聽取了天職國際和公司就該事項的會計處理及準則依據(jù)等方面的情況。

　　本公司于2013年3月19日召開了本公司2013年第四次董事會會議，會議審議了本公司2012年度財務(wù)報告和2012年年報，本公司獨立董事（其構(gòu)成與審計委員會相同）并就本公司2012年度的會計政策和會計估計變更發(fā)表專項意見，認為公司采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，可以更加客觀公允的反映公司持有的投資性房地產(chǎn)的市場價值，能公允地反映公司財務(wù)狀況。

　　四、附件

　　1、于2011年12月31日以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告

　　2、于2012年12月31日以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告

　　附件已在上海證券交易所網(wǎng)站和本公司網(wǎng)站同步刊登。

　　中海發(fā)展股份有限公司

　　二〇一三年七月十九日



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