主題：中海發(fā)展會計(jì)調(diào)整平滑業(yè)績 增利不增稅

通過變更投資性房產(chǎn)計(jì)量模式，使2011年度及2012年度的凈利潤分別調(diào)增了0.15億元及3.36億元。

不過，由于投資性房產(chǎn)計(jì)量模式變更的不可逆性，未來若房價(jià)下跌，中海發(fā)展也將承受凈利潤下滑的風(fēng)險(xiǎn)。

中海發(fā)展近日披露，公司將所持有投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式，由成本計(jì)量模式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式。在此條件下，公司的上海港國際客運(yùn)中心5號樓的部分寫字樓和地下72個車位的評估值，將會對2011年及2012年的凈利潤造成影響。公司由此調(diào)增2011年度凈利潤約0.15億元，調(diào)增2012年度凈利潤約3.36億元。

根據(jù)中誠通資產(chǎn)評估有限公司作出的評估報(bào)告，受托評估房產(chǎn)增值的原因，緣于委估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的市場價(jià)值較2009年購置時的房產(chǎn)價(jià)值有較大的漲幅。

記者查閱公司已披露的2011及2012年年報(bào)，公司上述年度分別實(shí)現(xiàn)凈利潤10.47億元及0.74億元。中海發(fā)展2012年年報(bào)顯示，在該年度獲得5億元非經(jīng)常性損益后，公司實(shí)現(xiàn)0.74億的凈利潤，同比下降93.1%。

此次調(diào)增后，公司2011年度及2012年度的凈利潤變更為10.62億元及4.1億元。由于調(diào)整之前的2011年凈利潤已較2010年度下降40%，即使考慮了投資性房產(chǎn)計(jì)量模式變更對凈利潤的平滑作用，中海發(fā)展近三個年度的凈利潤降幅依然明顯。

證券時報(bào)記者昨日致電中海發(fā)展董秘姚巧紅，詢問公司調(diào)整投資性房產(chǎn)計(jì)量模式的意圖，對方并未回復(fù)，直接掛斷了電話。原財(cái)政部會計(jì)司人士、資深財(cái)務(wù)專家馬靖昊分析，目前稅法明確規(guī)定投資性房地產(chǎn)由于公允價(jià)值變動而增加的利潤不需要納稅，等到未來將投資性房地產(chǎn)實(shí)際處置時，也就是真正實(shí)現(xiàn)利潤時，才照章納稅。

由此可見，中海發(fā)展通過投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量來調(diào)節(jié)利潤，目前無需增加稅務(wù)成本。

評估報(bào)告顯示，委估資產(chǎn)的2-5層及地下車位已部分出租，其承租方多數(shù)為中海發(fā)展的內(nèi)部關(guān)聯(lián)單位，且為短期租約。

不過，利用調(diào)整投資性房產(chǎn)計(jì)量模式以調(diào)節(jié)利潤的方式，在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的波動下，也是一把雙刃劍。《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。一旦未來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，公允價(jià)值計(jì)量也可能會導(dǎo)致上市公司凈利潤的大幅波動。

而今年中海發(fā)展也開局不利，公司在2013年一季度總運(yùn)量同比增長6.2%的前提下，一季度收入仍同比下降4%，凈利潤則大幅虧損4.84億元。

2013年一季度中海發(fā)展的財(cái)務(wù)費(fèi)用從去年同期的8400萬元大幅上升至2.6億元，公司一季度末的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-1.87億元。


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