主題：建發(fā)股份分拆上市 地產(chǎn)業(yè)務(wù)重回A股前景難料


　　9月29日晚，停牌3個(gè)月的建發(fā)股份（600153 公告, 行情, 資訊, 財(cái)報(bào)）也給自己的改革擲出了一個(gè)深水炸彈，宣布了其重大資產(chǎn)重組方案——將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分拆上市。

　　而在此公告七八個(gè)小時(shí)前，建發(fā)股份正在蘇州土地市場(chǎng)上以溢價(jià)率118.33%、37.27億元搶下尹山湖板塊兩宗“靚地”。拿高價(jià)地、高杠桿似乎已經(jīng)是包括建發(fā)股份在內(nèi)的多數(shù)閩系房企的習(xí)慣性做法。

　　但相比于泰禾、正榮、融信等于2013年~2014年的四出擴(kuò)張閩系地產(chǎn)商，建發(fā)股份此舉似乎已經(jīng)慢了一拍。在這股市和房市的調(diào)節(jié)期，能否成功上市成為其重組路上的最大疑問之一。

　　分拆房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市

　　根據(jù)建發(fā)股份發(fā)布的分拆上市草案顯示，其將持有的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)子公司的股權(quán)劃分至分拆后新設(shè)立的建發(fā)發(fā)展股份有限公司(簡(jiǎn)稱“建發(fā)發(fā)展”)，并由其持有并繼續(xù)運(yùn)營(yíng)房地產(chǎn)的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)，建發(fā)股份也將申請(qǐng)建發(fā)發(fā)展股份在上海證券交易所上市。

　　建發(fā)發(fā)展上市之后，建發(fā)股份(存續(xù)方)將承繼剩余的供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)相關(guān)資產(chǎn)、負(fù)債和人員，并繼續(xù)運(yùn)營(yíng)供應(yīng)鏈的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)。

　　具體實(shí)施上，建發(fā)股份將劃分其持有的房地產(chǎn)子公司股權(quán)——聯(lián)發(fā)集團(tuán)的95%股權(quán)、建發(fā)房產(chǎn)的54.654%股權(quán)、天津金晨的100%股權(quán)、南寧聯(lián)泰的30%股權(quán)以及成都置業(yè)的49%股權(quán)全部進(jìn)入分拆后新設(shè)立的建發(fā)發(fā)展。聯(lián)發(fā)集團(tuán)項(xiàng)下兩個(gè)原經(jīng)營(yíng)貿(mào)易業(yè)務(wù)的全資子公司廈門聯(lián)信誠有限公司和廈聯(lián)發(fā)有限公司因業(yè)務(wù)規(guī)模很小，其股權(quán)將由聯(lián)發(fā)集團(tuán)繼續(xù)持有。

　　并根據(jù)“負(fù)債隨資產(chǎn)及業(yè)務(wù)劃分”的原則，擬分拆至建發(fā)發(fā)展的房地產(chǎn)公司自身的負(fù)債由其繼續(xù)承擔(dān)，而建發(fā)股份母公司和下屬供應(yīng)鏈子公司的負(fù)債均為供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)形成的負(fù)債，將全部由建發(fā)股份(存續(xù)方)承擔(dān)。

　　為避免分拆出現(xiàn)零碎股，建發(fā)股份將以分拆實(shí)施股權(quán)登記日的股本為基數(shù)，實(shí)施每10股轉(zhuǎn)增9股送紅股1股并現(xiàn)金分紅0.15元的分紅轉(zhuǎn)增方案。

　　在假設(shè)沒有異議股東行使收購請(qǐng)求權(quán)的情形下，方案實(shí)施后公司的股本將變?yōu)?6.70億元，使得分拆后兩公司的股本均可設(shè)為28.35億元。建發(fā)股份的所有股東在分拆實(shí)施股權(quán)登記日持有的每股建發(fā)股份股票將轉(zhuǎn)換為一股建發(fā)股份(存續(xù)方)的股份和一股建發(fā)發(fā)展的股份。

　　而建發(fā)股份母公司除因分拆而股本相應(yīng)減少28.35億元外，其因分拆不再持有的房地產(chǎn)子公司股權(quán)賬面價(jià)值與上述減少股本之間的差額將依次扣減資本公積和留存收益。建發(fā)發(fā)展因分拆取得的房地產(chǎn)子公司股權(quán)按照賬面價(jià)值入賬，其對(duì)應(yīng)的權(quán)益扣除股本后轉(zhuǎn)入資本公積。

　　前景難料

　　雖然時(shí)值房地產(chǎn)行業(yè)的“金九銀十”，但建發(fā)股份分拆上市的計(jì)劃卻并未在一個(gè)恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)。

　　自6月15日開始，A股市場(chǎng)持續(xù)巨震，行情不佳最終導(dǎo)致IPO暫停。并據(jù)交易所7月4日的公告顯示：“因近期市場(chǎng)波動(dòng)較大，發(fā)行人及主承銷商出于審慎考慮，決定暫緩后續(xù)發(fā)行工作。原披露的預(yù)計(jì)發(fā)行時(shí)間表將進(jìn)行調(diào)整。發(fā)行人和主承銷商將及時(shí)公告本次發(fā)行的后續(xù)事宜。”如今，A股暫緩IPO已經(jīng)3個(gè)月有余，但后續(xù)IPO開閘時(shí)間預(yù)期不夠明確，而A股市場(chǎng)上的地產(chǎn)股股價(jià)表現(xiàn)也是一蹶不振。

　　除了股票市場(chǎng)的表現(xiàn)不盡如人意外，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交以及發(fā)展趨勢(shì)也讓人擔(dān)憂。

　　數(shù)據(jù)顯示，1~8月全國(guó)固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資增速分別降至10.9%、3.5%，房地產(chǎn)投資增速下滑壓力很大。對(duì)此，國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部主任祝寶良在近期社科院財(cái)經(jīng)院前三季度經(jīng)濟(jì)分析會(huì)上表示，目前，經(jīng)濟(jì)下行壓力大主要表現(xiàn)在投資項(xiàng)目不足和房地產(chǎn)投資放慢，明年將更低。

　　交行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹也對(duì)房地產(chǎn)投資下行壓力大表示擔(dān)憂，其稱：“此方面與房地產(chǎn)長(zhǎng)時(shí)期處在下行的趨勢(shì)有關(guān)。目前一線城市房?jī)r(jià)確實(shí)過高，其他城市主要的問題是需求有限，庫存量太大，目前商品房銷售回暖的速度也不是很快，四季度是不是能夠得到回升還有待考驗(yàn)?！?br />
　　房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境的日趨嚴(yán)峻，使得地產(chǎn)企業(yè)本身也灰心不已。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，2009年~2014年間，因房地產(chǎn)業(yè)務(wù)出現(xiàn)虧損，中國(guó)已有超過100家A股房企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。其中，浙江廣廈、萊茵置業(yè)、華光地產(chǎn)、金發(fā)科技、南京高科、水井坊、TCL集團(tuán)等房地產(chǎn)企業(yè)也已經(jīng)紛紛表態(tài)，將專注主業(yè)，逐漸剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。此外，還有隆鑫地產(chǎn)等部分企業(yè)掛牌出讓旗下房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　而在業(yè)績(jī)表現(xiàn)上，今年滬深A(yù)股125家房企平均凈利潤(rùn)率歷史首次跌入個(gè)位數(shù)，部分中小房企營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)下滑明顯，多家上市房企跌幅超過50%。

　　在這樣的大環(huán)境下，建發(fā)股份即便有著國(guó)企背景，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷售和利潤(rùn)也受到不少影響。

　　據(jù)悉，建發(fā)股份房地產(chǎn)業(yè)務(wù)由建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)兩家子公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)。在2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)期間，建發(fā)股份在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的營(yíng)業(yè)成本卻比上年也增長(zhǎng)50.68%，達(dá)到123.80億元；受此影響，一向走高端路線的建發(fā)股份當(dāng)年的毛利率32.84%，僅比上年增加0.05個(gè)百分點(diǎn)。

　　其中，聯(lián)發(fā)簽約銷售面積和銷售金額分別為87.04萬平方米、79.62億元，分別同比微增15.33%和9.81%。銷售微增的同時(shí)，該公司當(dāng)年的凈利潤(rùn)卻僅為8.71億元，同比減少5.91%。而建發(fā)股份旗下另一房地產(chǎn)公司——建發(fā)房產(chǎn)的表現(xiàn)也差強(qiáng)人意。2014年實(shí)現(xiàn)簽約銷售總面積59.94萬平方米，同比減少22.35%；簽約銷售金額98.62億元，同比減少12.11%。

　　即使在市場(chǎng)已經(jīng)略有好轉(zhuǎn)的2015年，建發(fā)股份房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的表現(xiàn)依舊出現(xiàn)大幅下跌。上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入39.60億元，同比減少45.42%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)3.14億元，同比減少50.91%。其中，建發(fā)房產(chǎn)于報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入28.24億元，同比下降38.58%；凈利潤(rùn)3.08億元，同比下降51.33%。而聯(lián)發(fā)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入12.35億元，同比下降53.56%；凈利潤(rùn)1.54億元，同比下降53.05%。

　　顯然，在看業(yè)績(jī)和數(shù)據(jù)的資本市場(chǎng)，建發(fā)股份存在著“先天不足”的劣勢(shì)。房地產(chǎn)金融資深評(píng)論人黃立沖表示，雖然內(nèi)地房地產(chǎn)融資限制已經(jīng)放開，但一年多來，除了綠地等極少數(shù)房企能通過借殼等形式在A股上市外，還沒有其他地產(chǎn)企業(yè)成功在A股IPO，因此即便是符合資格的內(nèi)房股，最終成功登陸A股的機(jī)會(huì)有多大，還是個(gè)未知數(shù)。

　　而另一行業(yè)人士表示：“目前我國(guó)上市公司分拆的法律規(guī)范過于原則化，可操作性較差。”

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