主題：西安飲食2.1億拿下西安飯莊原地

原西安飯莊東大街總店土地，昨日終于以2.12億元拍出，競得者是“老東家”西安飲食。那么，西安飯莊這一老字號未來重返原址，能否再塑東大街的輝煌?

改擴建前地塊就以2.12億成交

西安市國土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)11月26日更新了BL4-7-86地塊的出讓結果，競得人為西安飲食股份有限公司，成交價為21230萬元。國土局此前公告顯示，宗地位于碑林區(qū)菊花園以東、東大街以南、章府巷以北，地籍編號為BL4-7-86，凈 用地面積為4672.35平方米(折合7.009畝，不含代征道路3.677畝)。用地性質為商業(yè)用地，容積率不大于5.05，建筑密度不大于79.4%，綠地率不小于16.5%。土地使用年期為40年。

在半個月前，西安飲食就公布了擬競買該宗地使用權的計劃。11月9日，西安飲食公告稱，西安飯莊東大街總店拆除重建項目(以下簡稱“重建項目”)為公司2013年度非公開發(fā)行股票的募集資金投資項目。由于西安飯莊東大街總店占用的4672.35㎡的土地使用權類型為租賃的商業(yè)用地，按照國土法的有關規(guī)定，租賃土地不得進行改建、擴建和新建，如取得該地塊須經(jīng)過“招拍掛”受讓土地。因而，為加快該重建項目的進程，公司擬使用自有資金約22000萬元人民幣(最終價格以招拍掛確定的價格為準)的價格，通過招拍掛方式競買該宗土地。

官網(wǎng)資料顯示，西安飯莊創(chuàng)建于1929年，2016年6月，西安飯莊東大街總店因拆遷改造搬遷。

項目已完成部分行政審批

此前有消息稱：西安飯莊將拆，將建商業(yè)酒店辦公。不過，記者了解到，這一說法并不準確。11月24日，記者在東大街西安飯莊原址看到，現(xiàn)場除了標識有“西安飯莊改擴建項目”字樣的公示牌，已經(jīng)找不到其他明顯建筑物。從高處眺望工地內的情況來看，地塊拆除基本已經(jīng)完畢，地面被綠色的建筑安全防護網(wǎng)所覆蓋。

從項目進度看，西安飯莊改擴建已完成了部分行政審批。在西安市人民政府官網(wǎng)上，10月16日發(fā)布的《關于西安飯莊改擴建項目核準的批復》顯示，西安飯莊規(guī)劃總用地面積10.7畝。項目規(guī)劃總建筑面積3.2萬㎡;其中地上9層，建筑面積2.2萬 ;地下3層，建筑面積1萬㎡，主要為停車場和設備用房。項目目前已完成了宗地成果、立項批復、環(huán)境影響報告表和規(guī)劃條件書的審批程序。該批復信息來源為：西安旅游集團有限責任公司。

“東大街的西安飯莊是陜菜代表，陜西餐飲行業(yè)的老字號?！比f聯(lián)證券投顧屈放表示，在不少老西安人的記憶中，到西安飯莊吃飯、辦婚禮都是高大上的。這一品牌將來重返東大街，對于街區(qū)和城市商業(yè)影響巨大。

西安飲食表示，通過該重建項目(西安飯莊總店)的建設，西安飯莊將得到更大更好的發(fā)展。對深化和弘揚陜菜文化內涵，挖掘和整合陜菜，進一步振興陜菜、推動老字號的發(fā)展上均將起到重大的推動作用。從而提高公司的盈利能力，提高東大街商業(yè)和服務職能，打造新一代的餐飲文化街區(qū)。

西安飯莊地塊成西安新地王

原西安飯莊地塊成交前后之所以引起外界關注，還有一個重要原因是不菲的出讓價格。按成交結果計算，該宗地每畝單價達到了3028.96萬元。不過，此前有消息稱，因該地塊牽扯部分安置建筑面積，如扣除安置面積后折算出的開發(fā)面積單價顯然不菲。

有業(yè)內人士認為，以超過2億元的地價，加上后期建筑費用來估算，西安飯莊在改擴建以后的持有成本并不低，這可能對項目經(jīng)營形成考驗，尤其在東大街改造后需面臨重新聚攏客流的背景之下。不過圍繞西安飯莊的金字招牌，在業(yè)態(tài)和經(jīng)營上也都有轉型空間。

值得注意的是，近幾年來，西安拍出的多宗高單價地塊均出自東大街或者附近的解放路區(qū)域。2017年11月，東大街第四人民醫(yī)院南側一宗4畝商業(yè)用地，畝單價達到2795萬元，在當時西安出讓地塊中單價最高。

記者經(jīng)過對近年西安土地招拍掛公開數(shù)據(jù)梳理，以及近年關于西安相關地王報道進行綜合對比，發(fā)現(xiàn)在目前可查詢到的公開數(shù)據(jù)里面，西安飯莊重建項目土地成為西安成交單價最高的新地王。

“城墻內寸土寸金，而且又多定位于商業(yè)規(guī)劃，所以高單價出讓并不意外?！泵篮蒙钗穆蒙虡I(yè)研究院院長夏強認為，需要注意的是，運作持有成本偏高的商業(yè)地塊對于經(jīng)營者也是一種考驗，即使是在東大街這樣曾經(jīng)堪稱西安商業(yè)金街的地方。

重現(xiàn)街區(qū)輝煌應明確規(guī)劃定位

資料顯示，長度2.2公里的東大街最高峰時曾有商戶近400家，日均客流量50萬人，節(jié)假日可達到80萬人。不過，在近年來西安商業(yè)格局變化和城市改造推進的過程中，東大街遭遇了原有品牌缺失、客流吸引力下滑等問題。

商業(yè)地產評論人士王建紅認為，類似西安飯莊這樣的老字號完成改擴建，有望給東大街重塑商業(yè)形象帶來新的氣象。

“東大街的沒落是多方面的，既有實體商業(yè)面臨互聯(lián)網(wǎng)沖擊后轉型的陣痛，也有西安商業(yè)由城墻內向城市外延發(fā)展的客觀原因?！比f聯(lián)證券投資顧問屈放分析，現(xiàn)在西安的商圈分布更加分散，而在各商圈內也都存在部分商場火爆，而其他店面蕭條的分化情形。因此，東大街能否重新昔日輝煌，關鍵還是要看東大街下一步的規(guī)劃，是否有能讓人耳目一新的內容，從而吸引消費者重新回流。

夏強表示，讓街區(qū)重現(xiàn)輝煌僅靠一兩個商業(yè)項目或品牌并不容易，關鍵在于整體的規(guī)劃定位，明確目標消費群究竟是被文旅資源吸引來的游客，還是以消費為目標的本地客群。

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