主題： 凱諾科技澄而不清 收購海瀾國貿(mào)大廈是大忽悠

　 如果按照可行性報(bào)告中估算其每年的運(yùn)營成本接近2000萬元，那海瀾國貿(mào)大廈不僅不可能實(shí)現(xiàn)5%的收益率，而且還會產(chǎn)生虧損。

　　
　　 2009年3月21日《每日經(jīng)濟(jì)新聞》獨(dú)家報(bào)道全國知名的男性服飾企業(yè)——海瀾之家的大股東海瀾集團(tuán)近幾年不斷與上市公司凱諾科技(600398，收盤價(jià)3.78元)進(jìn)行資產(chǎn)買賣，使得凱諾科技上市8年實(shí)現(xiàn)利潤幾乎全部耗光。報(bào)道出來后，引起業(yè)界強(qiáng)烈反響，而凱諾科技也于3月25日發(fā)布澄清公告。但記者仔細(xì)研究公告，發(fā)現(xiàn)當(dāng)初被質(zhì)疑的很多關(guān)鍵問題依舊澄而不清，而且記者還從公告里發(fā)現(xiàn)一個新問題：2008年收購海瀾國貿(mào)大廈的可行性報(bào)告完全就是一個大忽悠。

　　
　　疑點(diǎn)一

　　
　　同地段為何不同價(jià)格

　　
　　 公告表示，公司買入海瀾集團(tuán)15010.94平方米的工業(yè)廠房的均價(jià)是1579.55元/平方米；公司控股子公司江陰中匯服飾有限公司向海瀾之家賣出位于海瀾之家工業(yè)園區(qū)（也稱海瀾服裝工業(yè)城）的工業(yè)廠房及其附屬設(shè)施的均價(jià)是979.34元/平方米。公司表示，由于收購和出售的資產(chǎn)位于不同工業(yè)園區(qū)且資產(chǎn)的附屬設(shè)施不同，因此交易價(jià)格存在一定的差距，所以不存在高買低賣的情況。

　　
　　 但蹊蹺的是，同樣都是位于海瀾之家工業(yè)園區(qū)內(nèi)，公司向海瀾之家轉(zhuǎn)讓的部分固定資產(chǎn)及土地使用權(quán)的價(jià)格卻與控股子公司賣給海瀾之家工業(yè)廠房及附屬設(shè)施的均價(jià)出現(xiàn)了明顯差異。

　　
　　 在澄清公告中，公司賣給海瀾之家固定資產(chǎn)的交易均價(jià)為1440.71元/平方米，土地使用權(quán)的交易均價(jià)258.51元/平方米；而中匯服飾有限公司賣給海瀾之家的工業(yè)廠房及其附屬設(shè)施的均價(jià)是979.34元/平方米。不在同一工業(yè)園區(qū)價(jià)格或許存在差異，但同樣位置，同種類型的廠房為何一個價(jià)格是1440.71元/平方米，另一個是979.34元/平方米，為什么會出現(xiàn)近500元的差異呢？

　　
　　 此外，記者在該地調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，凱諾科技收購的兩層樓只是作為一些輔助工序來使用，并不是公司當(dāng)前非常急需的資產(chǎn)。而知情人士也介紹，由于海瀾之家快速擴(kuò)張，它的倉庫非常緊張，因此此次收購凱諾科技的廠房可以說是解了海瀾之家的燃眉之急。盡管凱諾科技在公告中表示交易資產(chǎn)以評估值為交易價(jià)格，但并沒有對此次轉(zhuǎn)讓是否存在為海瀾上市鋪路給出解釋。

　　
　　疑點(diǎn)二

　　
　　集團(tuán)員工憑啥占據(jù)人才樓

　　
　　 在“澄清公告”中，凱諾科技表示，目前人才樓的住戶大部分為本公司的管理人員和技術(shù)人員；在保證本公司員工住宿的前提下，人才樓提供少量房間用于海瀾集團(tuán)員工的臨時(shí)住宿。

　　
　　 資料顯示，公司于2007年年初收購了海瀾集團(tuán)的兩棟人才樓，在收購時(shí)候凱諾科技就表示，購買人才樓就是為了減少與大股東之間的關(guān)聯(lián)交易。而公司2007年年報(bào)顯示，報(bào)告期末公司的在職員工為5587人，據(jù)了解，目前公司員工數(shù)量基本沒有變化。由于公司距離江陰和張家港市區(qū)均較近，很多員工均不居住在公司宿舍，因此公司宿舍數(shù)量明顯超過了公司員工的需求。而知情人士吐露，居住在人才樓中很大一部分人實(shí)際都屬于海瀾集團(tuán)。記者在實(shí)地調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，在大樓內(nèi)張貼的水電費(fèi)繳納明細(xì)表的所屬單位一欄看到很多員工都屬于海瀾集團(tuán)，而大樓內(nèi)的兩位前臺管理人員也向記者介紹，兩棟人才樓居住的大部分都是海瀾集團(tuán)的人。從上面可以看出，僅是少量海瀾集團(tuán)人居住在人才樓的說法并不確實(shí)。

　　
　　疑點(diǎn)三

　　
　　國貿(mào)大廈運(yùn)營可能虧損

　　
　　資料顯示，凱諾科技在2008年9月份公告稱擬收購海瀾國貿(mào)大廈，當(dāng)時(shí)公司稱此舉“標(biāo)志著公司進(jìn)軍商務(wù)房產(chǎn)租賃市場，開辟新的盈利增長點(diǎn)”。同時(shí)，公司委托無錫江鷹宏圖工程咨詢有限公司編制了《收購海瀾國際貿(mào)易有限公司國貿(mào)大廈的可行性研究報(bào)告》（簡稱：可行性報(bào)告）。

　　
　　 可行性報(bào)告測算，“收購該資產(chǎn)后，第一年、第二年分別按運(yùn)營負(fù)荷60%、90%計(jì)算，將實(shí)現(xiàn)年出租收入2282.65萬元和3423.98萬元，第三年后為正常年份，每年可實(shí)現(xiàn)年出租收入3804.42萬元，利潤總額1982.01萬元，凈利潤1486.51萬元，總投資收益率為5.20%，預(yù)計(jì)15年左右公司可收回全部投資。”

　　
　　 然而這樣的測算與實(shí)際情況嚴(yán)重不符，按照記者在當(dāng)?shù)卣{(diào)查的租金0.925元/平方米/天 （包含物管費(fèi)）計(jì)算，即使海瀾國貿(mào)大廈100%出租的話，每年也僅能實(shí)現(xiàn)出租收入1647.37萬元，利潤那就更少了。另外，如果按照可行性報(bào)告中估算其每年的運(yùn)營成本接近2000萬元，那海瀾國貿(mào)大廈不僅不可能實(shí)現(xiàn)5%的收益率，而且還會產(chǎn)生虧損。因此，收購海瀾國貿(mào)大廈的可行性報(bào)告完全是一個大忽悠。

　　
　　 對于目前海瀾國貿(mào)大廈盈利能力出現(xiàn)的嚴(yán)重問題，澄清公告表示：“凱諾科技自2008年12月完成國貿(mào)大廈的轉(zhuǎn)讓過戶以來，開展經(jīng)營管理時(shí)間較短，并且隨著國際金融危機(jī)在國內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的蔓延，部分租戶出現(xiàn)退租的現(xiàn)象，大廈出租收入受到了一定的影響。”

　　
　　 但公司的上述解釋卻顯得蒼白無力。實(shí)際上全球金融危機(jī)在2008年初就開始，年中就已經(jīng)在國內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)中蔓延，江蘇江陰地區(qū)作為出口型企業(yè)集中的沿海地區(qū)，受到的影響非常大。而且當(dāng)時(shí)國內(nèi)房地產(chǎn)租賃業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)大幅下滑，地產(chǎn)熊市已經(jīng)開始，凱諾科技為何還拿出3.8億元逆市收購海瀾國貿(mào)大廈，而且收購價(jià)格還高得離譜。在當(dāng)時(shí)的情況下，公司的可行性報(bào)告還預(yù)計(jì)運(yùn)營收入、出租收入將逐步上升，這不是“忽悠”又是什么呢？

　　
　　疑點(diǎn)四

　　
　　三者關(guān)系依舊不清

　　
　　 此外，當(dāng)時(shí)公司稱購買國貿(mào)大廈不構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易，因?yàn)楫?dāng)時(shí)擁有海瀾國貿(mào)大廈所有權(quán)的海瀾國際貿(mào)易公司已經(jīng)不屬于海瀾集團(tuán)，而是屬于江陰市新橋鎮(zhèn)圩里村村民委員會。投資者不禁要問，為何海瀾集團(tuán)在把海瀾國際貿(mào)易公司轉(zhuǎn)讓給江陰市新橋鎮(zhèn)圩里村村民委員會不久，新橋鎮(zhèn)圩里村村民委員會就把最主要的資產(chǎn)海瀾國貿(mào)大廈轉(zhuǎn)讓給凱諾科技？前兩者之間的轉(zhuǎn)讓價(jià)格是多少？新橋鎮(zhèn)圩里村村民委員會從這筆交易中獲取了多少利益？

　　
　　 目前凱諾科技的實(shí)際控制人已經(jīng)變更為江陰市新橋鎮(zhèn)人民政府，海瀾集團(tuán)、新橋鎮(zhèn)圩里村村民委員會和新橋鎮(zhèn)人民政府三者之間究竟有怎么樣的關(guān)系，澄清公告中也沒有說明?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者近日多次致電公司董秘辦，但董秘一直不在，而相關(guān)工作人員表示具體的問題需要董秘才能解釋。



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