主題：云南城投：昆明地主 資金難填

　　盡管在財(cái)大氣粗的城投公司中，云南城投(24.99,-0.65,-2.54%)（600239.SH）算是低調(diào)的，卻在去年下半年迎來了多位機(jī)構(gòu)研究員。

　　相關(guān)研究員表示，重組后的云南城投的背景和定位令其對公司的預(yù)期提高了。隨著2009年云南城投省級融資平臺(tái)轉(zhuǎn)變的塵埃落定，其身家成為最大吸引點(diǎn)。但隨著地方政府投融資平臺(tái)資產(chǎn)負(fù)債比例的逐漸增高，有的甚至高達(dá)80%以上，政府隱性債務(wù)負(fù)擔(dān)過重的情況下，云南城投仍能“穩(wěn)坐釣魚臺(tái)”嗎？

　　項(xiàng)目徒增，資金趨緊

　　云南城投的大股東云南省城市建設(shè)投資有限公司（下稱云投集團(tuán)）作為云南省“航空母艦”型企業(yè)，其在云南省城市建設(shè)中頗具壟斷地位。云投集團(tuán)由云南省開發(fā)投資公司和云南建工集團(tuán)共同出資組建，前者背靠省政府這棵大樹，具備其他企業(yè)難以企及的行政資源背景。

　　公開資料顯示，云投集團(tuán)是云南城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投融資及運(yùn)營主體；云南省人民政府授權(quán)的城建投資項(xiàng)目出資人代表及實(shí)施機(jī)構(gòu)；政府城市建設(shè)領(lǐng)域的融資平臺(tái)。

　　云南城投目前幾個(gè)大項(xiàng)目均涉及土地一級開發(fā)轉(zhuǎn)向二級開發(fā)。下一步，云南城投將啟動(dòng)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，涉及金額將超百億元。

　　據(jù)云南城投董事長許雷介紹，公司肩負(fù)的使命就是為教育、衛(wèi)生、醫(yī)療等基礎(chǔ)設(shè)施提供融資平臺(tái)。

　　第一創(chuàng)業(yè)分析師陳曉波認(rèn)為，云南城投2009年三季報(bào)顯示，公司賬面現(xiàn)金約34億元，卻存在扣除預(yù)收賬款后的短期負(fù)債近20億元，而滇池一級開發(fā)的成本遲遲未收回且仍在不斷投入，以及近期獲取了2幅土地儲(chǔ)備尚有超過5億元需要支付，公司資金鏈實(shí)際上已經(jīng)趨緊。

　　云南城投2009年三季報(bào)顯示，負(fù)債總計(jì)61.11億元。但截至2008年年底，這個(gè)數(shù)據(jù)僅為6.37億元。2009年三季報(bào)和半年報(bào)，新增的負(fù)債為14.99億元，基本上都是屬于短期負(fù)債；相較于2008年年末的負(fù)債值，云南城投至2009年9月30日的負(fù)債激增近10倍。

　　造成這樣的結(jié)果，主要是因?yàn)樵颇铣峭妒种械捻?xiàng)目陡增。此次，獲取盤龍區(qū)3個(gè)舊城改造項(xiàng)目，涉及8個(gè)自然村和社區(qū)，總占地規(guī)模超過2700畝，按平均容積率2.0測算，建面達(dá)到361萬平方米，權(quán)益儲(chǔ)備增加255萬平方米，較原有儲(chǔ)備暴增163%，使得公司總儲(chǔ)備達(dá)到411萬平方米。

　　隨著一級開發(fā)面積的增長，云南城投現(xiàn)金流更加緊張了。雖然從其目前的舊城改造項(xiàng)目中，能夠看出其母公司在當(dāng)?shù)赝恋匾患夐_發(fā)的優(yōu)勢，不過土地一級開發(fā)與二級開發(fā)相比，向來利潤較低。

　　3月6日，云南城投公布的3個(gè)舊改項(xiàng)目，總拆遷、平整投資預(yù)計(jì)超過40億元。如沒有快速融資渠道，其后期經(jīng)營將難以為繼。

　　同一天，公司公告稱，將直接向大股東云投集團(tuán)借款不超過15億元，同時(shí)大股東提供連帶責(zé)任擔(dān)保向中國銀行(4.15,0.00,0.00%)云南省分行和興業(yè)銀行(35.69,0.11,0.31%)昆明支行分別申請100億元和80億元的信貸額度，預(yù)計(jì)獲批概率比較大。

　　在陳曉波看來，云南城投的國資背景起到了非常重要的作用。事實(shí)上，作為城投集團(tuán)著力打造的投融資平臺(tái)，不論是在業(yè)務(wù)還是在融資上，城投集團(tuán)都給予了上市公司大力支持，這奠定了上市公司后期仍將超常規(guī)發(fā)展的基石。

　　“無限量”貸款風(fēng)險(xiǎn)隱憂

　　“城中村”改造是昆明市當(dāng)前城市改造建設(shè)排在首位的工作任務(wù)，而現(xiàn)在昆明市社會(huì)資本參與“城中村”改造主要采取土地開發(fā)一、二級市場連動(dòng)運(yùn)作的模式。云南城投內(nèi)部人士透露，因?yàn)檫@樣，公司更有義務(wù)投入土地收儲(chǔ)工作中去。

　　對于像云南城投這樣的有官方背景的開發(fā)商而言，從政府手中獲得外包土地一級開發(fā)權(quán)力，也就為下一步二級開發(fā)打好基礎(chǔ)，擁有了拿地的主動(dòng)權(quán)。

　　雖然如此，恰恰此處是地方政府與地方城投公司的風(fēng)險(xiǎn)所在，通過政府支持，可以“無限量”地從地方商業(yè)銀行拿貸款，而相關(guān)項(xiàng)目是否能夠獲取豐厚的回報(bào)，還存在不確定性因素。

　　據(jù)悉，城投債的隱患主要表現(xiàn)在其“包裝”過程中。資本注入和收入來源上存在一些虛的成分，不能正確反映企業(yè)的利潤水平和償債能力。

　　再者，現(xiàn)下中國的土地是政府的壟斷資產(chǎn)，尤其是在市場向好時(shí)，招拍掛的制度也會(huì)導(dǎo)致二級開發(fā)商們爭搶土地成風(fēng)。

　　在此情況下，一方面，土地會(huì)得到很大的溢價(jià)空間，土地一級開發(fā)商，可以與政府坐分收成；另一方面，還有相關(guān)城投公司會(huì)更容易獲得土地的二級開發(fā)權(quán)，正是中國現(xiàn)下招拍掛的制度，注定了這類城投公司“貓膩”眾多，而銀行方面，也正是了解這些，給予這些公司的授信也高于其他行業(yè)。

　　20億融資再造4萬畝地主

　　除舊城改造外，云南城投目前的重點(diǎn)是旗下環(huán)湖東路沿線土地一級開發(fā)項(xiàng)目一期工程，其在2009年4月定向增發(fā)募資近20億元用于該項(xiàng)目。此前，昆明市政府將滇池附近近30平方公里范圍的土地一級開發(fā)權(quán)外包給云南城投母公司，再通過二級市場進(jìn)行融資，加以補(bǔ)充資金，投入的資金將按照半對半的分成方式，獲取回報(bào)。

　　2008年5月，云南城投取得了昆明環(huán)湖東路沿線4.18萬畝的土地一級開發(fā)，委托期限為2008~2013年。在這個(gè)項(xiàng)目中，云南城投將取得土地出讓收益的50%。

　　據(jù)測算，4.18萬畝土地中，扣除道路、公建設(shè)施，按75%的比例預(yù)計(jì)，可出讓面積約3.14萬畝。到去年底，其已經(jīng)整理好的土地面積為3060畝，這些土地可能會(huì)在2010年，通過招拍掛方式，由政府出面，全部出讓。

　　從昆明市政府內(nèi)部流程來看，原先阻礙土地出讓進(jìn)程的一些問題也已經(jīng)逐步解決；從投資回收來看，云南城投土地一級開發(fā)已經(jīng)投入30多億元，急需回籠資金用以投入新一輪土地整理。

　　長城證券分析師黃清林3月9日對《投資者報(bào)》表示，預(yù)計(jì)云南城投今年首批出讓土地約1500 畝，占2009 年已經(jīng)整理好的土地面積50%左右，時(shí)間有可能在二季度左右。

　　此外，云南城投今年完成整理的土地面積將超過4000畝，也將有1000畝左右的土地，有希望在年內(nèi)出讓。而這兩部分的資金，將是其救命稻草”，重要程度可見一斑。


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