主題：云南城投：“手中有地”是最大王牌

　雖然由于種種原因，云南城投手中的地塊沒能在年前入市，但這不過是時間早晚的問題。綜合分析云南城投的基本面可以看出，依靠有地方政府背景的母公司的強力支持，其手握土地一級開發(fā)合同至2013年的獨特優(yōu)勢是無人能及的，這樣的地產(chǎn)商在滬深兩市的上市公司中寥若晨星。
相關(guān)公司股票走勢

萬通地產(chǎn)9.84+0.070.72%保利地產(chǎn)21.44+0.110.52%萬 科Ａ9.77+0.040.41%中國銀行4.29-0.02-0.46%云南城投25.83-0.47-1.79%況且，公司還積極參與新昆明建設(shè)，推進土地一二級聯(lián)動開發(fā)，公司牽手萬科、中海、保利等多家名企，優(yōu)勢互補，深耕昆明市，正在成為地方房企的龍頭。總之，無論是中短期，還是長期來看，云南城投的內(nèi)在價值皆可期。

　　地王現(xiàn)象折射土地稀缺價值

　　全國兩會后北京“一日三地王”的現(xiàn)象，足以證明土地資源的稀缺價值。這也更預(yù)示出土地一級開發(fā)的潛力。

　　“縱觀全國土地一級開發(fā)領(lǐng)域，真正能拿到這類項目的公司可謂鳳毛麟角?！敝袊笖?shù)研究院副院長陳晟向上海證券報表示，從某種程度上說，萬通地產(chǎn)等搞二級開發(fā)的公司都是在給一級開發(fā)公司打工。

　　對此，一位接近云南城投的人士告訴記者，公司背后是云投集團，之所以公司可以拿到一級開發(fā)項目，是因為早在2005年云投集團就與昆明市政府商談此事，經(jīng)過多輪商討后才使得公司最終獲得昆明環(huán)湖東路沿線土地進行土地一級開發(fā)項目。

　　材料顯示，昆明市人民政府2008年5月7日第81次常務(wù)會議精神，由昆明市人民政府授權(quán)昆明市土地礦產(chǎn)儲備管理辦公室，委托公司對環(huán)湖東路沿線土地進行土地一級開發(fā)，雙方簽訂了《環(huán)湖東路沿線土地一級開發(fā)委托合同》，項目總面積約4.18萬畝（約28平方公里），土地規(guī)劃預(yù)計：建設(shè)用地面積2299.31萬平方米（合3.449萬畝），道路用地面積122.94萬平方米（合1844畝），綠化及濕地面積400.69萬平方米（合6010畝）。

　　據(jù)了解，該片地一級開發(fā)期限5年，自2008年5月30日至2013年5月30日。土地開發(fā)第一期（4630畝）分兩個階段，第一階段2027畝（08年10月至09年3月），第二階段2603畝（09年3月至09年7月）；第二期9709畝，開發(fā)期限2009年7月至2011年2月；第三期11453畝，開發(fā)期限2011年2月至2011年7月；第四期12013畝，開發(fā)期限2011年7月至2012年7月?！霸颇铣峭兜捻椖康靥幚ッ魇械岢貐^(qū)域，承接著老城區(qū)和新城區(qū)，地理位置相當有發(fā)展?jié)摿??！币晃焕ッ魍辽灵L的業(yè)內(nèi)專家私下向記者表示，如果開發(fā)得好，該區(qū)域房地產(chǎn)升值空間很大。

　　實際上，根據(jù)《云南省滇中城市經(jīng)濟圈區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃》（2009年-2020年）所提出的，“構(gòu)筑一核、兩軸、三圈、四極、五通道的空間結(jié)構(gòu)”，公司的上述地塊正處于“一核”范圍內(nèi)。

　　所謂一核，即以現(xiàn)代新昆明（一湖四片）為核心，范圍包括昆明主城、呈貢新城、晉城——新街新城及昆陽——?？谛鲁?。

　　而據(jù)國信證券統(tǒng)計，近2年該項目區(qū)附近主要地塊成交情況顯示，周邊商業(yè)用地成交平均單價已達150萬元/畝左右。

　　“手中有地”早晚不慌

　　據(jù)悉，到去年底公司已經(jīng)整理好的土地面積為3060畝，已經(jīng)轉(zhuǎn)給昆明市土地部門。這些土地可能會在2010年，由政府通過招拍掛方式全部出讓。記者注意到，如果按照原計劃，環(huán)湖東路沿線土地一級開發(fā)的第一期4630畝土地應(yīng)該已經(jīng)入市。但是，由于政府等方面的原因，還在等待交易。對此，公司人士態(tài)度也非常謹慎。

　　“在這個敏感時期，公司不太方便接受采訪?！痹颇铣峭蹲C券部一位工作人員向記者表示。事實上，作為土地一級開發(fā)的企業(yè)，土地究竟賣出一個什么樣的價錢對企業(yè)盈利會有直接影響。對此，業(yè)內(nèi)分析師也多有分析。

　　國信證券報告指出，若一級開發(fā)成本保持不變（約60萬元/畝），土地平均批租價上升至160萬元/畝時，云南城投土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)估值在30元/股左右?！拔覀兊南到y(tǒng)統(tǒng)計，2009年昆明市住宅土地平均樓面價為855元/平米，而今年截至目前，住宅土地平均樓面價為1004元/平米，從趨勢上來看仍在上漲?！敝袊笖?shù)研究院分析師任徐恒說。而據(jù)國土部的中國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)統(tǒng)計，昆明市地價也是不斷上漲之勢。其中，去年3、4季度的昆明居住地價增長率分別達到7.39%、10.33%。

　　另外，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，昆明房價從2007年的均價3786元/平方米漲至2009年的5165元/平方米，漲幅為36.4%。這無疑也對土地價格形成一定支撐。

　　需要指出的是，“雖然該地塊入市時間比預(yù)期推遲，但從土地供給的趨勢看，這只是或早或晚的問題，不可能長期閑而不用?！币晃粯I(yè)內(nèi)分析人士說。并且，云南城投還有相當?shù)呐f城改造項目，推進一二級聯(lián)動的空間非常大?！拔覀兣c云南城投合作，主要是基于資源互補?！比f科總裁郁亮向記者表示，云南城投有地，而萬科有開發(fā)經(jīng)驗。

　　大股東輸血短期資金壓力緩解

　　土地一級開發(fā)需要占用大量資金，目前仍無回報。并且，云南城投還承接了多個舊城改造項目，同樣需要大量資金。加之，云南城投還有其他收購投資，資金鏈趨于緊張在意料之中。但是，大股東城投集團及時輸血，使公司沒有了后顧之憂。

　　“去年3季報顯示公司賬面現(xiàn)金約34億元，但存在扣除預(yù)收賬款后的短期負債近20億元，而滇池一級開發(fā)的成本遲遲未收回且仍在不斷投入，以及近期獲取了2幅土地儲備尚有超過5億元需要支付，公司資金鏈已經(jīng)趨于緊張?！钡谝粍?chuàng)業(yè)分析師陳曉波指出。

　　然而，根據(jù)公司公告，公司將直接向大股東云投集團借款不超過15億元，同時大股東還提供連帶責任擔保向中國銀行省分行和興業(yè)銀行昆明支行分別申請100億和80億的信貸額度。

　　“大股東的背景，以及云南城投本身的定位，都使上述信貸獲批的概率非常大?！倍辔粯I(yè)內(nèi)人士向記者表示。

【免責聲明】上海大牛網(wǎng)絡(luò)科技有限公司僅合法經(jīng)營金融島網(wǎng)絡(luò)平臺，從未開展任何咨詢、委托理財業(yè)務(wù)。任何人的文章、言論僅代表其本人觀點，與金融島無關(guān)。金融島對任何陳述、觀點、判斷保持中立，不對其準確性、可靠性或完整性提供任何明確或暗示的保證。股市有風險，請讀者僅作參考，并請自行承擔相應(yīng)責任。