主題：云南城投：地方融資平臺縮影

提要：除了擔任城市營運的角色以外，云南城投還充當了為昆明市城市建設(shè)籌集資金的角色。在4月17日，云南城投接手了官渡區(qū)上關(guān)坡村片區(qū)“城中村”改造項目，該項目占地488畝，拆遷面積48萬平米。
　　除了擔任城市營運的角色以外，云南城投還充當了為昆明市城市建設(shè)籌集資金的角色。

　　觀點地產(chǎn)網(wǎng) 鄧敏華作為云南省政府唯一的地方融資平臺，云南城投注定要被賦予多個角色。根據(jù)其在4月17日公布的年報，2009年，云南城投實現(xiàn)營業(yè)收入20.93億元，較去年增長386.85%。

　　歸功于2009年樓價的飆升，云南城投期內(nèi)凈利同比大增2倍。單是今年第一季度，昆明的地價環(huán)比上漲了10%。土地出讓帶來如此大的收益，燃起了許多二三線城市的推地沖動。鑒于主城區(qū)的可供出售土地不多，各地政府紛紛打起了舊城改造的主意。

　　舊城改造 昆明的“國際雄心”

　　城中村向來被昆明市稱為“春城之痛”。據(jù)悉，自2009年以來，昆明市政府一共下達了125個改造城中村的指令，其中有68個城中村改造通過了審批，56個城中村已經(jīng)進入了拆遷的實質(zhì)性階段。

　　“主城區(qū)336個城中村原址上，一座座集商業(yè)、居住、辦公等功能的大廈將拔地而起，昆明的城市化進程跨入全新階段?！痹颇媳镜孛襟w如是描述。

　　要將這座帶有鄉(xiāng)土氣息的城市變?yōu)橐蛔鶉H性的大都市，昆明市政府顯示了更大的決心，除了在主城區(qū)實施舊城改造之外，昆明市將效法青島，在滇池周圍打造一個昆明新城，計劃在2020年將昆明市變?yōu)椤皷|方的日內(nèi)瓦”。

　　改造城市需要大量資金，而云南城投作為云南省政府唯一的融資平臺及云南省國資委旗下唯一的地產(chǎn)運營平臺，同時又是昆明市的城市運營商，理所當然在昆明市城市建設(shè)中擔當重要角色。

　　事實上，僅在今年的3月份，云南城投就從昆明市政府手中接過盤龍區(qū)3個舊城改造項目，涉及8個自然村和社區(qū)，總占地規(guī)模超過2700畝，將持有土地建面增加了361萬平米。

　　在4月17日，云南城投接手了官渡區(qū)上關(guān)坡村片區(qū)“城中村”改造項目，該項目占地488畝，拆遷面積48萬平米。

　　而在政府規(guī)劃的新區(qū)，云南城投持有環(huán)湖東路土地一級開發(fā)項目，該項目正好位于新區(qū)與主城的交界。項目總面積約4.18萬畝，約28平方公里。在2009年完成了3800畝的土地收儲工作。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，云南城投的土地儲備在昆明市占有絕對的優(yōu)勢，而許多的一線開發(fā)商也紛紛傍上了這個“昆明的地主”，中海、萬科、招商先后與云南城投合作，意圖在昆明的土地市場上分一杯羹。

　　資金困境 云南城投融資救急

　　除了擔任城市營運的角色以外，云南城投還充當了為昆明市城市建設(shè)籌集資金的角色。

　　僅在2009年，云南城投在環(huán)湖東路土地一級開發(fā)項目的投資就達到37.38億元，然而項目還遠遠沒有完成。3月份取得盤龍區(qū)的三個舊改項目的投資超過40億元，4月份取得官渡區(qū)舊改項目總投資將達到20.75億元。

　　此外，云南城投還有二級開發(fā)的業(yè)務(wù)，并在年初取得三塊土地，需要支付將近5億元的出讓金。

　　然而云南城投手中可以動用資金卻是少之又少。2009年，云南城投的營業(yè)額也僅為20億元，截止到12月31日，云南城投持有26.6億元的貨幣資金，同時公司的長期負債達到了32.67億元。

　　“如果沒有快速的融資方式，云南城投的后期經(jīng)營難以為繼。”一位分析師指出。

　　云南城投似乎也在有意識地改變這種情況，在3月6日，云南城投直接向大股東借款不超過15億元用來解決燃眉之急。

　　之后，云南城投拋出一個更加干脆的融資方案，同時向中國銀行省分行和興業(yè)銀行昆明支行分別申請100億和80億的信貸額度，同時請求大股東云投集團作為擔保。鑒于城投公司過硬的國企背景，銀行的關(guān)系可謂微妙。業(yè)內(nèi)人士指出，該授信獲得通過的可能性很大，同時憑著大股東的撐腰，云南城投獲得貸款的利率低于市場水平。

　　除了與當?shù)劂y行擁有良好的關(guān)系以外，云南城投同時還擁有有許多城投公司夢寐以求的資本市場融資平臺，上市公司除了可以發(fā)債以外，還可以通過股權(quán)融資。在2009年，云南城投成功的通過非公開發(fā)行A股募集資金20億元。

　　然而云南城投在今年初的資金困境很大程度上與環(huán)湖東路的項目的土地無法在按照計劃出讓有關(guān)。由于昆明市政府規(guī)劃的調(diào)整，原本計劃在2009年出讓土地被暫停，導致資金不能回籠。

　　“云南城投一級開發(fā)項目投入較大，開發(fā)周期較長，且在開發(fā)過程中存在拆遷補償成本增加、拆遷周期超出預(yù)計時間計劃等不確定因素，會導致項目開發(fā)成本增加，因此存在著不確定性。同時，還存在開發(fā)土地不能在土地市場上順利出讓，導致公司無法回收資金的情況。”天相投顧提供的研究報告指出，公司作為地方融資平臺，政策風險較大，若土地市場成交清淡，則資金鏈將趨于緊張，財務(wù)風險增加。



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