主題：云南城投開局不利

云南城投 (SH:600239)最新價(jià)：10.80 0.04 0.37%行情走勢 公司新聞 最新公告大單追蹤 資金流向 持倉成本個(gè)股股吧 優(yōu)股預(yù)測 龍虎榜2011年7月13日、7月18日和7月22日，地處昆明滇池北岸、環(huán)湖東路以西的環(huán)湖東路三個(gè)半島，曾被業(yè)界視為“全昆明最好的土地”在昆明開拍。但令人意想不到的卻是21宗地接連流拍。

土地是否能夠成功拍賣，將直接關(guān)系地塊一級開發(fā)商云南城投[10.80 -0.37% 股吧](600239.SH)的生死存亡。這是長達(dá)3年的等待，故事背后有怎樣的崎嶇？

點(diǎn)，跑輸滬深300 指數(shù)35.62 個(gè)百分點(diǎn)，直接反映了對上述風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。

在工程進(jìn)展方面，原來預(yù)計(jì)第一期4630畝土地于2009年7月底被政府收儲(chǔ)，實(shí)際情況是2010年上半年才被收儲(chǔ)，股價(jià)從2009年12月14日至2010年6月30日累計(jì)暴跌51.9%，跑輸?shù)禺a(chǎn)板塊12.35 個(gè)百分點(diǎn)?！肮こ叹徛痹诠蓛r(jià)上已有所反映。

起初，市場預(yù)期政府收儲(chǔ)后會(huì)很快拍賣，但實(shí)際情況是收儲(chǔ)一年后才開始拍賣。這一點(diǎn)也同樣影響了股價(jià)。從2010 年7 月1 日至2011 年7 月12 日，云南城投股價(jià)累計(jì)上漲3.73%，跑輸?shù)禺a(chǎn)板塊16.56 個(gè)百分點(diǎn)，投資者在煎熬中度過。

2011年5 月10 日，昆明市規(guī)劃局公示了官渡區(qū)半島分區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，與原規(guī)劃相比，主要區(qū)別在于原規(guī)劃為2 類居住用地之處全部調(diào)整為商業(yè)金融用地(C2)。規(guī)劃調(diào)整區(qū)域正是公司完成收儲(chǔ)的區(qū)域。該控制性詳規(guī)的出臺(tái)意味著地塊出讓的最后的一個(gè)屏障被突破。

據(jù)本報(bào)記者了解，公司管理層一直在與當(dāng)?shù)卣畢f(xié)商，望早日完成一期收儲(chǔ)土地出讓。受宏觀調(diào)控影響，公司的資金狀況日趨緊張。

中信建投證券指出，2010 年末，云南城投(600239)應(yīng)付賬款為7.2億元，1年內(nèi)的其他應(yīng)付款超過12億，長期負(fù)債中也有一部分銀行借款將于2012年3月到期。從資產(chǎn)情況看，2010 年末，公司(600239)總資產(chǎn)為120.3億元，其中貨幣資金17.2 億元，存貨27.3億元，其他流動(dòng)資產(chǎn)57.7億元，三者合計(jì)達(dá)到了102.2億元。存貨中大部分為購置土地和正在開發(fā)土地，短期變現(xiàn)能力較弱；其他流動(dòng)資產(chǎn)為滇池環(huán)湖東路一級開發(fā)項(xiàng)目投入，形成了較大的資金壓力。由于土地一級項(xiàng)目的開發(fā)需要公司預(yù)先付出投資，對公司資產(chǎn)的流動(dòng)性造成一定的壓力。

據(jù)了解，云南城投在滇池項(xiàng)目投入已超過60億元。一位不愿透露姓名的分析師向本報(bào)記者指出，60億對任何一家公司來說都是一筆不小的資金，同樣的資金投入二級開發(fā)，也許會(huì)很快收到回報(bào)，但該公司已經(jīng)無法輕易掉頭了。

2007年5月云南城投借殼紅河光明上市，為云南省國資委旗下進(jìn)行房地產(chǎn)一二級開發(fā)的重要平臺(tái)，大股東為云南省城市建設(shè)投資有限公司，是省國資委旗下對土地進(jìn)行整理儲(chǔ)備和城市建設(shè)的重要投融資平臺(tái)。

截至目前，云南城投二級開發(fā)的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目有13個(gè)，合計(jì)權(quán)益建面約89萬平米，其中約50%分布在云南省內(nèi)的昆明、大理和西雙版納，另外在天津和咸陽各有一個(gè)項(xiàng)目。在2008年5月拿下環(huán)湖東路項(xiàng)目后，主要精力和資金均放在該項(xiàng)目，從公司自身的戰(zhàn)略定位來看，其核心競爭業(yè)務(wù)是土地一級開發(fā)而非二級開發(fā)。

因?yàn)榄h(huán)湖東路項(xiàng)目對公司至關(guān)重要，“很難說這樣的戰(zhàn)略選擇是錯(cuò)誤的，但做一級開發(fā)最大的不確定性在于公司難以對土地拍賣的進(jìn)度有決定權(quán)，政府對土地具有絕對話語權(quán)?！鼻笆霾辉竿嘎缎彰姆治鰩熣f。

股價(jià)受累

在市場經(jīng)歷無數(shù)次的期待與失望之后，云南城投一級開發(fā)的土地終于進(jìn)入掛牌階段，并計(jì)劃于7月13日、7月18日和7月22日分3批拍賣。截至目前，三個(gè)批次的出讓結(jié)果已經(jīng)發(fā)布，除首批4塊地共160畝以底價(jià)成交外，其余21宗地共約1460畝均告流拍。

環(huán)湖東路項(xiàng)目是云南于2008年5月同昆明市政府簽訂的土地一級開發(fā)項(xiàng)目，占地4.18萬畝，公司按照土地開發(fā)純收益扣除政府提取一定比例基金后的50%計(jì)算投資回報(bào)，同時(shí)公司有總投資額的5%作為保底收益。這被資本市場視為重大利好。

環(huán)滇池北岸三個(gè)半島與五甲塘片區(qū)中間僅以一條環(huán)湖東路相隔，從地圖上看，就像安放在滇池北岸的一頂皇冠，兩個(gè)片區(qū)構(gòu)成的板塊與相鄰發(fā)展較為成熟的滇池路板塊、東南板塊以及官南板塊相比，還是一塊未開發(fā)的處女地，這里曾被業(yè)界視為“全昆明最好的一塊土地”。

但政府土地收儲(chǔ)時(shí)間一再推遲，加上滇池規(guī)劃修改，公司遲遲無法將投資變現(xiàn)，股價(jià)也因此受累。據(jù)國信證券分析師方焱觀察，從2009 年12 月14 日公司股價(jià)創(chuàng)歷史新高至2011 年7 月12 日收盤，云南城投股價(jià)調(diào)整時(shí)間已有一年零七個(gè)月，累計(jì)跌幅達(dá)50.11%，跑輸?shù)禺a(chǎn)指數(shù)[3398.26 0.65%]22.83個(gè)百分

未了局

第一創(chuàng)業(yè)證券分析師陳曉波在報(bào)告中指出，5月出臺(tái)的滇池半島分區(qū)控制性詳劃將原本計(jì)劃用于住宅開發(fā)的區(qū)域全部改為商業(yè)金融(C2)用地，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大。此外，本次底價(jià)明顯高于市場預(yù)期也是導(dǎo)致流拍原因之一。

民生證券認(rèn)為，政府推地節(jié)奏加快導(dǎo)致的土地市場供給放量，是土地市場開始出現(xiàn)流拍的重要原因，限購對成交量的負(fù)面影響開始在全國逐步體現(xiàn)，也會(huì)降低開發(fā)商的拿地?zé)崆椋瑫r(shí)，起拍家數(shù)底限7家和起拍價(jià)較高，也是土地流拍的一個(gè)重要原因。

昆明土地市場的疲弱早有先兆。自2010年4月起，該市流拍或流掛現(xiàn)象陸續(xù)出現(xiàn)，2010年的12月份開始出現(xiàn)較大規(guī)模的土地流掛和流拍，土地市場出現(xiàn)一定疲態(tài)。

但土地拍賣的冷清開局，并不意味著末日來臨，相反，不止一位分析師表示，這將是個(gè)轉(zhuǎn)機(jī)。

民生證券指出，首先，該地塊周邊可比地塊的出讓均價(jià)已經(jīng)由2007年的139萬/畝上漲為2011年的413萬/畝，上漲幅度為197%，絕對地價(jià)水平相對于一期平均75萬/畝的開發(fā)成本來說已經(jīng)不低，政府在現(xiàn)時(shí)出讓可獲取較高的回報(bào)。其次，50%的純收益提取比例，是政府和公司簽訂的合同約定，公司為上市公司且該地塊為公司定增的募投項(xiàng)目，修改比例對于公司和市政府的負(fù)面影響都非常大，于股東也是無法交代；同時(shí)隨著地價(jià)的攀升，可供分的蛋糕也隨之變大。由于政府在土地一級市場處于寡頭壟斷地位，其對土地成交價(jià)的影響力較高，短期內(nèi)地價(jià)難以出現(xiàn)明顯回落。

此外，云南省地方政府平臺(tái)債務(wù)率較高，土地財(cái)政是解決地方債務(wù)問題的唯一途徑，而土地一級開發(fā)又是地方政府進(jìn)行土地儲(chǔ)備的重要前提。云南城投作為省國資委下屬進(jìn)行土地一級開發(fā)的最重要平臺(tái)，未來會(huì)在這塊業(yè)務(wù)上繼續(xù)受益。

方焱也認(rèn)為，在地方融資平臺(tái)安全問題浮現(xiàn)的形勢下，考慮到昆明對土地財(cái)政依賴度較高，且地方財(cái)政已進(jìn)入還貸高峰期，因此加速賣地是順利度過還貸高峰期的最佳辦法。但市場仍擔(dān)心，云南城投與政府簽訂的合同很多條款并未細(xì)化，存在不確定性。


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