主題：云南城投承認(rèn)資金吃緊拖累項目開發(fā)

滇池環(huán)湖東路土地一級開發(fā)——這個計劃總投資280億元的超大項目，曾是云南城投(7.95,-0.06,-0.75%)被市場寄予極大期望的重要原因。不過如今，隨著該項目收儲土地大規(guī)模的“意外”流拍，一場風(fēng)暴已經(jīng)悄然降臨到云南城投的上空。

　　“滇池環(huán)湖東路的土地一級開發(fā)確實延緩了，但是并沒有停。”云南城投董秘辦的工作人員這樣對記者表示。但是他也承認(rèn)，因為之前的土地拍賣結(jié)果低于預(yù)期，公司目前的資金壓力比較大。

　　承認(rèn)資金問題

　　開發(fā)被迫延緩

　　在9月21日云南城投發(fā)布的澄清公告中，公司就表示，不能完全認(rèn)可有報道提到的有關(guān)“囿于資金瓶頸，云南城投對滇池環(huán)湖東路土地一級的開發(fā)陷入停頓，已經(jīng)不再進(jìn)行土地的拆遷、整理和收儲”的說法。

　　云南城投解釋稱，因受房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的影響，公司環(huán)湖東路土地的拍賣未實現(xiàn)公司既定的目標(biāo)，給公司的資金造成了較大的壓力，受上述土地市場的影響和公司資金壓力的影響，公司環(huán)湖東路土地一級開發(fā)項目有所延緩，但未陷入停頓。目前，環(huán)湖東路云南城投段道路全線實現(xiàn)正式通車；環(huán)湖東岸干渠截污已實現(xiàn)貫通，其余相關(guān)工作仍在推進(jìn)。

　　但有分析師就表示，云南城投的這個解釋只是籠統(tǒng)的講述了一下目前環(huán)湖東路土地一級開發(fā)的困難處境，至于開發(fā)延緩的程度則只字未提，而這顯然無法消除市場對其的擔(dān)心。

　　而其內(nèi)部人士則承認(rèn)，由于一期土地拍賣不順，公司目前的資金壓力很大，導(dǎo)致后續(xù)二期、三期的工作都出現(xiàn)了延緩。

　　據(jù)了解，2008年5月，云南城投與昆明市土地礦產(chǎn)儲備辦公室簽訂《環(huán)湖東路沿線土地一級開發(fā)委托合同》，而這個合同對于云南城投來說可謂十分優(yōu)厚。

　　當(dāng)時有分析師就表示，滇池環(huán)湖東路土地一級作為公司未來業(yè)績的主要來源，預(yù)計云南城投2009年凈利潤為10.1億元(每股收益2.39元)，2010年凈利潤為18.94億元(每股收益4.48元)。但實際情況卻是2009年公司凈利潤2.1億元，2010年凈利潤3.3億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于此前的預(yù)期。

　　不過，由于2009年與2010年環(huán)湖東路沿線土地并沒有出讓，所以雖然云南城投的業(yè)績遠(yuǎn)低于預(yù)期，但市場對其的期望仍然很大。

　　在2011年7月環(huán)湖東路沿線第一批土地出讓前，民生證券的研究報告就表示，其開發(fā)滇池環(huán)湖東路的一級地塊年內(nèi)(2011年)出讓概率大，一旦出讓將引爆2011-2012年業(yè)績。

　　但最終的結(jié)果卻讓市場大跌眼境。在今年7月13日、7月18日和7月22日分3批拍賣的土地中，除首批4塊地共160畝以底價成交外，其余21宗地共約1460畝均告流拍，流拍率高達(dá)90%。在這種情況下，云南城投今年想依靠土地出讓的凈收益來實現(xiàn)業(yè)績的爆發(fā)顯然已經(jīng)不可能實現(xiàn)。

　　而更加糟糕的是，此前已經(jīng)投入的62億元投資，截至目前僅僅收回了3.06億元的保底收益。至于那以底價成交的4塊土地的凈收益，云南城投方面表示至今還有沒有收到。

　　核心項目可能被瓜分

　　仍面臨政府違約危險

　　在投資短期內(nèi)難以收回的背景下，云南城投不但難以開展環(huán)湖東路土地一級開發(fā)的后幾期工程，眼前的債務(wù)壓力更是迫在眉睫。

　　此前有報道就稱，“土地流拍致使云南城投一級開發(fā)投資難以回收，數(shù)筆銀行貸款臨近還款期限，信托、公司債融資計劃均告失敗，云南城投的資金鏈遭受重壓”。

　　對此，云南城投解釋稱，公司經(jīng)營模式多元化，目前環(huán)湖東路土地一級開發(fā)項目遇到暫時性的困難，但該業(yè)務(wù)不會對其他業(yè)務(wù)板塊的正常運作構(gòu)成大的影響。

　　不過云南城投也承認(rèn)，因受國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的影響，云南城投公司債的申報材料現(xiàn)正按照相關(guān)規(guī)定等待國土部前置審查；公司的信托理財產(chǎn)品亦受國家出臺的明令禁止銀信合作的相關(guān)政策的影響，現(xiàn)暫不具備發(fā)行條件。

　　而記者在查閱云南城投2011年半年報后發(fā)現(xiàn)，公司截止2011年6月30日累計負(fù)債95.96億元，其中一年到期的流動負(fù)債就高達(dá)51.39億元，占其總資產(chǎn)134.91億元的38.09%。因此在云南城投賬面資金余額僅為12.7 億元的情況下，公司的債務(wù)情況同樣十分嚴(yán)峻。

　　同時，云南城投表示，由于滇池水環(huán)境綜合治理需要及項目所在區(qū)域規(guī)劃調(diào)整等客觀原因，環(huán)湖東路土地出讓遭受到大比例的流拍。公司正積極與昆明市政府進(jìn)行溝通，昆明市政府明確表示一定會維護(hù)好投資者的利益和公司在資本市場的形象。截止目前，昆明市政府從未正式作出終止公司負(fù)責(zé)環(huán)湖東路沿線土地一級開發(fā)項目的決定。

　　不過，對于市場傳聞昆明市屬平臺公司昆明軌道交通有限公司已介入環(huán)湖東路部分項目的前期工作的說法，云南城投并沒有否認(rèn)，只是稱尚不確定。此前云南城投曾明確表示，公司是環(huán)湖東路土地一級開發(fā)項目的唯一施工單位，但從這次的澄清公告中看，云南城投已經(jīng)表示自己只是環(huán)湖東路沿線土地一級開發(fā)項目的主體。而顯然，唯一施工單位和施工主體單位的差異明顯。

　　從這點也可以看出，昆明軌道交通有限公司確實已經(jīng)介入環(huán)湖東路部分項目的前期工作。滇池環(huán)湖東路土地一級開發(fā)項目面臨被瓜分的危險。

　　此外有分析認(rèn)為，滇池周邊土地大比例流拍的深層次原因可能是昆明市政府對當(dāng)時的絕對地價水平仍不滿意，另一方面可能對土地出讓凈收益的50%分給云南城投有異議，希望用拖的方式給企業(yè)壓力，從而降低給企業(yè)的分成比例。但對于這種說法，云南城投并沒有回應(yīng)。其內(nèi)部工作人員則表示這只是市場的揣測。

　　不過，有不愿具名的房地產(chǎn)分析師就表示，從目前來看，未來環(huán)湖東路土地一級開發(fā)和收儲土地出讓工作很可能會出現(xiàn)變數(shù)，包括調(diào)低收益分成比例、終止未啟動的三、四期(約2萬多畝)合作、在拍賣后故意拖延或不兌現(xiàn)“收益分成”等，現(xiàn)在就看政府方面如何處理了。而一旦出現(xiàn)這些情況，云南城投預(yù)期的收益將大大降低。



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