主題：云南城投:業(yè)績增長源于股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益


2011年前三季度業(yè)績概述:公司實現(xiàn)營業(yè)收入1.36億元,同比下降39.57%;營業(yè)利潤2.28億元,同比增長252.14%;歸屬母公司所有者凈利潤1.7億元,同比增長274.42%;基本每股收益0.21元/股。
業(yè)績增長主要為股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益貢獻。公司前三季度收入下降的原因主要在于期內(nèi)銷售的主要為東川古銅旅游小鎮(zhèn)項目、東驤神駿項目一期和大理河賧古道系列的武廟會及桃源居項目等尾盤,且受調(diào)控政策影響銷售周期延長,而新項目無法達到財務(wù)確認收入條件,導致二級開發(fā)項目確認收入同比下降。報告期內(nèi)公司凈利潤依然實現(xiàn)大幅增長的原因主要在于報告期內(nèi)公司轉(zhuǎn)讓了旗下子公司天津云濱置業(yè)(100%股權(quán))及陜西云投置業(yè)(34%股權(quán))獲得2.34億元投資收益,該部分投資收益占到報告期公司凈利潤的138%。
資金壓力仍未好轉(zhuǎn)。截至2011年9月底公司賬面現(xiàn)金為13.21億元,小于短期負債加一年內(nèi)到期的非流動性負債的32.20億元的規(guī)模,且有息債務(wù)較年初有短期化的趨勢,短期資金壓力較大。經(jīng)營性凈現(xiàn)金流入為-10.35億元,缺口同比有所減少,主要由于本期環(huán)湖東路一級開發(fā)投入減少所致。預(yù)收賬款僅為1.75億元,扣除預(yù)收賬款后的真實負債率高達70.06%,高于行業(yè)平均水平。
積極拓展旅游地產(chǎn)項目。公司今年以來積極拓展旅游地產(chǎn)項目:1、5月份公司控股股東云南省城投將其旗下西雙版納避寒山莊項目中的商住部分開發(fā)機會優(yōu)先讓予公司,擬由公司開發(fā)的用地規(guī)模約為1045畝,項目可開發(fā)包括度假公寓、低密度住宅、商業(yè)街及其他旅游綜合配套;2、公司于8月份參股云南華僑城(30%股權(quán)),云南華僑城目前主要正在開發(fā)云南華僑城陽宗海生態(tài)旅游小鎮(zhèn)項目,擬打造成一個融會議、休閑、康體、旅游、度假為一體的高標準國際化休閑度假勝地。云南省旅游資源稟賦且擁有較高比例的外來人口,未來可繼續(xù)關(guān)注公司在旅游地產(chǎn)方面的拓展情況。
關(guān)注環(huán)湖東路土地出讓進展。公司開發(fā)完成并已經(jīng)收儲的環(huán)湖東路一期共4793畝土地于今年7月份開始陸續(xù)以拍賣形式出讓。但從出讓結(jié)果來看,2011年7月13日、18日及22日三批共25宗國有建設(shè)用地1623畝最后僅以底價成交了4宗,成交價約6.7億元,其余土地大多由于競買人數(shù)少于拍賣要求的7人而流拍,我們認為這和昆明土地市場的低迷以及出讓土地的“商業(yè)性質(zhì)”有關(guān),公司目前正在就該事宜與昆明市政府等相關(guān)部門進行磋商,未來或許在土地價格或土地性質(zhì)有所調(diào)整后再次出讓。
盈利預(yù)測及投資評級:目前公司負責一級開發(fā)的環(huán)湖東路土地出讓前景仍存在較大不確定性,主要問題在于:1、土地何時重新出讓?2、能夠賣出多少?3、成交價幾何?因此我們暫不給予盈利預(yù)測,維持公司“中性”評級,但是環(huán)湖東路土地出讓依然是公司最大看點,未來需要重點關(guān)注其出讓進展。
風險提示:1、大盤系統(tǒng)性風險及房地產(chǎn)市場政策調(diào)控持續(xù)時間可能較長的風險。2、由于大環(huán)境因素以及昆明市當?shù)赝恋匾?guī)劃調(diào)整因素,公司一級土地開發(fā)存在出讓進度不達預(yù)期的風險。同樣,公司二級開發(fā)項目存在銷售情況不如預(yù)期的風險。3、城中村改造土地一級開發(fā)周期相對較長,投資較大。

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