主題：中海發(fā)展成本轉(zhuǎn)公允增利潤 或有利于長期

　用會計手段調(diào)整業(yè)績，使得財務(wù)報表部分數(shù)據(jù)“看起來很美”，這個招數(shù)在上市公司內(nèi)部并不少見。中海發(fā)展(3.36,-0.06,-1.75%)日前通過變更投資性房產(chǎn)計量模式，使2011年度及2012年度的凈利潤分別調(diào)增了0 .15億元及3 .36億元。南都記者昨日致電該司未獲回應(yīng)。

　　“以公允價值計量的會計方式是適合房地產(chǎn)公司的，理論上說這并沒有帶來直接盈利，所以會增利不增稅，”一位“四大”會計事務(wù)所高層昨日向南都記者表示。中房信研究總監(jiān)林波也認為，這對中海發(fā)展利好。但業(yè)內(nèi)建議投資者需對此產(chǎn)生的利潤變化有所警惕。

　　“成本轉(zhuǎn)公允”增利潤

　　中海發(fā)展此次會計手法的調(diào)整是業(yè)內(nèi)比較常見的一種操作手法，即將所持有投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式，由成本計量模式變更為公允價值計量模式。所謂成本轉(zhuǎn)公允，可以調(diào)整業(yè)績，實現(xiàn)賬面凈利潤的增加。

　　中海發(fā)展名下?lián)碛型顿Y性房產(chǎn)，正適合做此調(diào)整。據(jù)了解，公司持有的上海港國際客運中心5號樓的部分寫字樓和地下72個車位的評估值，對2011年及2012年的凈利潤造成影響。公司由此調(diào)增2011年度凈利潤約0.15億元，2012年度約3.36億元。

　　不過，根據(jù)會計規(guī)則，投資性房產(chǎn)計量模式變更具有不可逆性。若投資性房產(chǎn)價格下跌，中海發(fā)展也將承受凈利潤下滑的風(fēng)險。“事實上根據(jù)新的會計準則，不少公司都在應(yīng)用公允價值計量模式。投資性房地產(chǎn)更是適合按市場價值來評，不太合適以歷史成本來計算?！币晃粊碜浴八拇蟆钡臅嫺邔幼蛉战邮苣隙加浾卟稍L時表示。

　　中國房產(chǎn)信息集團研究總監(jiān)林波昨日告訴南都記者，“我覺得在總體上，如果這種會計模式的變更會對它的利潤帶來上升的話，那么長期看它的稅收也會上升的，”他認為，雖然目前沒有稅收上的增加，但是到年末計算總量，稅收還是必須跟總量掛鉤。

　　中誠通資產(chǎn)評估有限公司近日作出評估報告，稱受托評估房產(chǎn)增值的原因，緣于委估資產(chǎn)在評估基準日的市場價值較2009年購置時的房產(chǎn)價值有較大的漲幅。這也是房地產(chǎn)行業(yè)的普遍情況。

　　投資者謹慎：“無直接盈利”

　　業(yè)內(nèi)透露，對于各種會計手法產(chǎn)生的利潤增加，需要警惕其具體的操作方式。因為其實際盈利和投資價值可能并未增加。

　　上述會計事務(wù)所高層稱，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)適合這個會計方式。但目的并非為增加盈利，“投資者應(yīng)該看到這個利潤增加是由于重估公允價值而產(chǎn)生的，并就此做出投資判斷”。

　　“理論上說，做這個會計手法的調(diào)整并沒有帶來直接和實質(zhì)的盈利，只有實質(zhì)盈利才會帶來稅務(wù)上的處理。比如說把這筆不動產(chǎn)賣掉，產(chǎn)生盈利，那么就會影響稅收?！?br />
　　林波昨日也告訴南都記者，在總體上，如果這種會計模式的變更會對它的利潤帶來上升的話，那么它的稅收肯定也會上升的，不可能出現(xiàn)稅收會無增減的現(xiàn)象。

　　“可能目前會沒有稅收上的增加，但是到年末計算總量的時候，稅收還是必須跟總量掛鉤的?！倍依麧櫾黾涌赡芫褪瞧鋵嵾@些增加的利潤都本來就是屬于中海的，但是中海會將這個上升的數(shù)據(jù)顯示在前一個月上。這本來就是利潤的一部分，只是會提前或推后，然后營造出一種好像利潤上漲的現(xiàn)象。

　　“中海發(fā)展即便變更了會計模式，仍舊不會對稅收產(chǎn)生影響，”亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓昨日告訴南都記者，稅收跟稅率都是按照國家稅法來繳納，作更改是因為更低的成本，或這種方式更適合企業(yè)后期發(fā)展。

　　或有利于長期

　　業(yè)內(nèi)指出，中海發(fā)展此次變更會計模式，或是為公司日后的發(fā)展考慮。

　　《企業(yè)會計準則第3號———投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。但是目前公允價值模式計量顯然為中海發(fā)展帶來了好的勢頭。

　　房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也承認，一旦未來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)風(fēng)險，公允價值計量也可能會導(dǎo)致上市公司凈利潤的大幅波動。



　　中山大學(xué)嶺南學(xué)院財稅系主任教授林江告訴南都記者，中海發(fā)展此次變換計量模式，還是需要持續(xù)一段很長的時候?！耙驗榉捎羞@方面的規(guī)定，一個公司不能隨便變更它們的計量模式，所以即便在短期內(nèi)市場出現(xiàn)風(fēng)險，中海發(fā)展也不能再次變更它們的計量模式?！?br />
　　中海發(fā)展為何要變更計量模式？亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認為，做出這個決定公司必然經(jīng)過慎重考量，會對公司長期有利，報表也會顯示如此。

　　“其實任何變更，企業(yè)都會從它們自身的層面考慮，我覺得中海變更這種方式，肯定是認為這種模式能夠在未來很長一段時間內(nèi)，對它有很好的發(fā)展”。謝逸楓表示。


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