主題：中海發(fā)展成本轉(zhuǎn)公允增利潤 或有利于長期

　用會(huì)計(jì)手段調(diào)整業(yè)績，使得財(cái)務(wù)報(bào)表部分?jǐn)?shù)據(jù)“看起來很美”，這個(gè)招數(shù)在上市公司內(nèi)部并不少見。中海發(fā)展(3.36,-0.06,-1.75%)日前通過變更投資性房產(chǎn)計(jì)量模式，使2011年度及2012年度的凈利潤分別調(diào)增了0 .15億元及3 .36億元。南都記者昨日致電該司未獲回應(yīng)。

　　“以公允價(jià)值計(jì)量的會(huì)計(jì)方式是適合房地產(chǎn)公司的，理論上說這并沒有帶來直接盈利，所以會(huì)增利不增稅，”一位“四大”會(huì)計(jì)事務(wù)所高層昨日向南都記者表示。中房信研究總監(jiān)林波也認(rèn)為，這對(duì)中海發(fā)展利好。但業(yè)內(nèi)建議投資者需對(duì)此產(chǎn)生的利潤變化有所警惕。

　　“成本轉(zhuǎn)公允”增利潤

　　中海發(fā)展此次會(huì)計(jì)手法的調(diào)整是業(yè)內(nèi)比較常見的一種操作手法，即將所持有投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式，由成本計(jì)量模式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式。所謂成本轉(zhuǎn)公允，可以調(diào)整業(yè)績，實(shí)現(xiàn)賬面凈利潤的增加。

　　中海發(fā)展名下?lián)碛型顿Y性房產(chǎn)，正適合做此調(diào)整。據(jù)了解，公司持有的上海港國際客運(yùn)中心5號(hào)樓的部分寫字樓和地下72個(gè)車位的評(píng)估值，對(duì)2011年及2012年的凈利潤造成影響。公司由此調(diào)增2011年度凈利潤約0.15億元，2012年度約3.36億元。

　　不過，根據(jù)會(huì)計(jì)規(guī)則，投資性房產(chǎn)計(jì)量模式變更具有不可逆性。若投資性房產(chǎn)價(jià)格下跌，中海發(fā)展也將承受凈利潤下滑的風(fēng)險(xiǎn)?！笆聦?shí)上根據(jù)新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，不少公司都在應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式。投資性房地產(chǎn)更是適合按市場價(jià)值來評(píng)，不太合適以歷史成本來計(jì)算?！币晃粊碜浴八拇蟆钡臅?huì)計(jì)高層昨日接受南都記者采訪時(shí)表示。

　　中國房產(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān)林波昨日告訴南都記者，“我覺得在總體上，如果這種會(huì)計(jì)模式的變更會(huì)對(duì)它的利潤帶來上升的話，那么長期看它的稅收也會(huì)上升的，”他認(rèn)為，雖然目前沒有稅收上的增加，但是到年末計(jì)算總量，稅收還是必須跟總量掛鉤。

　　中誠通資產(chǎn)評(píng)估有限公司近日作出評(píng)估報(bào)告，稱受托評(píng)估房產(chǎn)增值的原因，緣于委估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場價(jià)值較2009年購置時(shí)的房產(chǎn)價(jià)值有較大的漲幅。這也是房地產(chǎn)行業(yè)的普遍情況。

　　投資者謹(jǐn)慎：“無直接盈利”

　　業(yè)內(nèi)透露，對(duì)于各種會(huì)計(jì)手法產(chǎn)生的利潤增加，需要警惕其具體的操作方式。因?yàn)槠鋵?shí)際盈利和投資價(jià)值可能并未增加。

　　上述會(huì)計(jì)事務(wù)所高層稱，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)適合這個(gè)會(huì)計(jì)方式。但目的并非為增加盈利，“投資者應(yīng)該看到這個(gè)利潤增加是由于重估公允價(jià)值而產(chǎn)生的，并就此做出投資判斷”。

　　“理論上說，做這個(gè)會(huì)計(jì)手法的調(diào)整并沒有帶來直接和實(shí)質(zhì)的盈利，只有實(shí)質(zhì)盈利才會(huì)帶來稅務(wù)上的處理。比如說把這筆不動(dòng)產(chǎn)賣掉，產(chǎn)生盈利，那么就會(huì)影響稅收?！?br />
　　林波昨日也告訴南都記者，在總體上，如果這種會(huì)計(jì)模式的變更會(huì)對(duì)它的利潤帶來上升的話，那么它的稅收肯定也會(huì)上升的，不可能出現(xiàn)稅收會(huì)無增減的現(xiàn)象。

　　“可能目前會(huì)沒有稅收上的增加，但是到年末計(jì)算總量的時(shí)候，稅收還是必須跟總量掛鉤的?！倍依麧櫾黾涌赡芫褪瞧鋵?shí)這些增加的利潤都本來就是屬于中海的，但是中海會(huì)將這個(gè)上升的數(shù)據(jù)顯示在前一個(gè)月上。這本來就是利潤的一部分，只是會(huì)提前或推后，然后營造出一種好像利潤上漲的現(xiàn)象。

　　“中海發(fā)展即便變更了會(huì)計(jì)模式，仍舊不會(huì)對(duì)稅收產(chǎn)生影響，”亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓昨日告訴南都記者，稅收跟稅率都是按照國家稅法來繳納，作更改是因?yàn)楦偷某杀?，或這種方式更適合企業(yè)后期發(fā)展。

　　或有利于長期

　　業(yè)內(nèi)指出，中海發(fā)展此次變更會(huì)計(jì)模式，或是為公司日后的發(fā)展考慮。

　　《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)———投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。但是目前公允價(jià)值模式計(jì)量顯然為中海發(fā)展帶來了好的勢(shì)頭。

　　房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也承認(rèn)，一旦未來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，公允價(jià)值計(jì)量也可能會(huì)導(dǎo)致上市公司凈利潤的大幅波動(dòng)。



　　中山大學(xué)嶺南學(xué)院財(cái)稅系主任教授林江告訴南都記者，中海發(fā)展此次變換計(jì)量模式，還是需要持續(xù)一段很長的時(shí)候?！耙?yàn)榉捎羞@方面的規(guī)定，一個(gè)公司不能隨便變更它們的計(jì)量模式，所以即便在短期內(nèi)市場出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，中海發(fā)展也不能再次變更它們的計(jì)量模式?！?br />
　　中海發(fā)展為何要變更計(jì)量模式？亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認(rèn)為，做出這個(gè)決定公司必然經(jīng)過慎重考量，會(huì)對(duì)公司長期有利，報(bào)表也會(huì)顯示如此。

　　“其實(shí)任何變更，企業(yè)都會(huì)從它們自身的層面考慮，我覺得中海變更這種方式，肯定是認(rèn)為這種模式能夠在未來很長一段時(shí)間內(nèi)，對(duì)它有很好的發(fā)展”。謝逸楓表示。


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