主題：中國(guó)鐵建：高溢價(jià)拿地 機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

中國(guó)鐵建業(yè)務(wù)涵蓋工程建筑、房地產(chǎn)、特許經(jīng)營(yíng)、工業(yè)制造、物資物流、礦產(chǎn)資源及金融保險(xiǎn)，作為中國(guó)乃至全球最具實(shí)力、最具規(guī)模的特大型綜合建設(shè)集團(tuán)之一，公司生存的基礎(chǔ)和發(fā)展的前提與保證是提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)。在“以人為本、誠(chéng)信守法、和諧自然、建造精品”的企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念引領(lǐng)下，公司遵循“誠(chéng)信、創(chuàng)新永恒 精品、人品同在”的中國(guó)鐵建價(jià)值觀和“不畏艱險(xiǎn) 勇攀高峰 領(lǐng)先行業(yè) 創(chuàng)譽(yù)中外”的中國(guó)鐵建精神，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，用心回饋。

沖進(jìn)百?gòu)?qiáng) 享譽(yù)中外

鐵建的創(chuàng)譽(yù)中外在2013年7月8日得到了印證，這一天美國(guó)的《財(cái)富》雜志發(fā)布了世界企業(yè)500強(qiáng)排行榜，中國(guó)內(nèi)地、港臺(tái)地區(qū)共有95家企業(yè)上榜，中國(guó)鐵建以772億美元的營(yíng)業(yè)收入名列榜單第100位。

多年來(lái)，面對(duì)建筑市場(chǎng)特別是鐵路市場(chǎng)的高潮低谷，中國(guó)鐵建始終搶抓機(jī)遇，科學(xué)發(fā)展，一直保持穩(wěn)健增長(zhǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)總額由2005年的1159億元、10.3億元到2012年的4869億元、86億元。

目前中國(guó)鐵建在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略上，不斷調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)；在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)策略上，不斷調(diào)整經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)方向，鞏固傳統(tǒng)市場(chǎng)，拓展新興市場(chǎng)，促進(jìn)了國(guó)際國(guó)內(nèi)兩大市場(chǎng)的發(fā)展，充分驗(yàn)證了企業(yè)不斷優(yōu)化系統(tǒng)內(nèi)部資源，發(fā)揮統(tǒng)籌協(xié)調(diào)優(yōu)勢(shì)，謀取海外市場(chǎng)份額，保持企業(yè)經(jīng)營(yíng)的高位運(yùn)行，不斷提升經(jīng)營(yíng)運(yùn)行質(zhì)量的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略成效顯著。

戰(zhàn)略布局 高溢價(jià)拿地

2013年7月10日，成都市國(guó)土局推出了4宗土地，中鐵建地產(chǎn)力壓到場(chǎng)的萬(wàn)科、保利、華潤(rùn)等品牌房企，最終以21.46億元的競(jìng)拍價(jià)奪得成華區(qū)北湖一地塊。

對(duì)于中鐵建高溢價(jià)拿地，銳理數(shù)據(jù)土地測(cè)算分析師易孝軍認(rèn)為，中鐵建未來(lái)首先將面臨其高樓面地價(jià)的問(wèn)題。他指出，約6000元/平方米的樓面地價(jià)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，其成本價(jià)就近一萬(wàn)，目前這在成都三環(huán)外還是有一定難度。如果快速開(kāi)發(fā)住宅要盈利幾乎不可能，可選途徑就是靠銷售商業(yè)盈小利或者持有商業(yè)抵稅，抵押融資和租金收益，但如果中鐵建對(duì)區(qū)域有足夠信心，可能會(huì)延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期，靠預(yù)期高收益彌補(bǔ)高地價(jià)。

易孝軍進(jìn)而指出，中鐵建高溢價(jià)拿地，一方面或是出于戰(zhàn)略考慮，比如資本運(yùn)作需求或規(guī)模需求，另一方面說(shuō)明其有充足的融資渠道，看好整體宏觀環(huán)境和未來(lái)行業(yè)發(fā)展前景。

9月11日，中國(guó)鐵建又以18.1億元競(jìng)得海淀區(qū)環(huán)?？萍紙@住宅用地。但業(yè)內(nèi)認(rèn)為此舉頗具風(fēng)險(xiǎn)。偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉分析認(rèn)為，1.9萬(wàn)元/平方米的限價(jià)僅針對(duì)住宅部分，一般而言，商業(yè)用途的產(chǎn)品價(jià)格往往比住宅要高，如果產(chǎn)品規(guī)劃和定價(jià)正確、后續(xù)開(kāi)發(fā)運(yùn)作好，還是能保障項(xiàng)目整體實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，甚至是略有盈利的。但無(wú)論如何，88.54%的溢價(jià)率對(duì)這樣位置和性質(zhì)的地塊來(lái)說(shuō)，的確有些偏高，企業(yè)的后續(xù)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示這個(gè)項(xiàng)目實(shí)際操作起來(lái)會(huì)是比較困難的，因?yàn)樯婕暗漠a(chǎn)品類型比較多。再加上中國(guó)鐵建此前在北京的項(xiàng)目都是剛需和保障房，沒(méi)有操作高端盤(pán)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于高端客戶在產(chǎn)品上的需求了解可能也并不充分，因此項(xiàng)目能否贏利，很大程度上考驗(yàn)的是開(kāi)發(fā)商的成本控制能力、產(chǎn)品規(guī)劃能力和市場(chǎng)營(yíng)銷能力。


【免責(zé)聲明】上海大牛網(wǎng)絡(luò)科技有限公司僅合法經(jīng)營(yíng)金融島網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，從未開(kāi)展任何咨詢、委托理財(cái)業(yè)務(wù)。任何人的文章、言論僅代表其本人觀點(diǎn)，與金融島無(wú)關(guān)。金融島對(duì)任何陳述、觀點(diǎn)、判斷保持中立，不對(duì)其準(zhǔn)確性、可靠性或完整性提供任何明確或暗示的保證。股市有風(fēng)險(xiǎn)，請(qǐng)讀者僅作參考，并請(qǐng)自行承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。