主題：中國鐵建：高溢價拿地 機遇與挑戰(zhàn)并存

中國鐵建業(yè)務涵蓋工程建筑、房地產、特許經營、工業(yè)制造、物資物流、礦產資源及金融保險，作為中國乃至全球最具實力、最具規(guī)模的特大型綜合建設集團之一，公司生存的基礎和發(fā)展的前提與保證是提供優(yōu)質的產品和服務。在“以人為本、誠信守法、和諧自然、建造精品”的企業(yè)經營理念引領下，公司遵循“誠信、創(chuàng)新永恒 精品、人品同在”的中國鐵建價值觀和“不畏艱險 勇攀高峰 領先行業(yè) 創(chuàng)譽中外”的中國鐵建精神，誠信經營，用心回饋。

沖進百強 享譽中外

鐵建的創(chuàng)譽中外在2013年7月8日得到了印證，這一天美國的《財富》雜志發(fā)布了世界企業(yè)500強排行榜，中國內地、港臺地區(qū)共有95家企業(yè)上榜，中國鐵建以772億美元的營業(yè)收入名列榜單第100位。

多年來，面對建筑市場特別是鐵路市場的高潮低谷，中國鐵建始終搶抓機遇，科學發(fā)展，一直保持穩(wěn)健增長的發(fā)展態(tài)勢，營業(yè)收入和利潤總額由2005年的1159億元、10.3億元到2012年的4869億元、86億元。

目前中國鐵建在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略上，不斷調整產業(yè)結構，轉變發(fā)展方式，促進企業(yè)轉型升級；在市場經營策略上，不斷調整經營結構，轉變經營方向，鞏固傳統(tǒng)市場，拓展新興市場，促進了國際國內兩大市場的發(fā)展，充分驗證了企業(yè)不斷優(yōu)化系統(tǒng)內部資源，發(fā)揮統(tǒng)籌協(xié)調優(yōu)勢，謀取海外市場份額，保持企業(yè)經營的高位運行，不斷提升經營運行質量的經營戰(zhàn)略成效顯著。

戰(zhàn)略布局 高溢價拿地

2013年7月10日，成都市國土局推出了4宗土地，中鐵建地產力壓到場的萬科、保利、華潤等品牌房企，最終以21.46億元的競拍價奪得成華區(qū)北湖一地塊。

對于中鐵建高溢價拿地，銳理數(shù)據土地測算分析師易孝軍認為，中鐵建未來首先將面臨其高樓面地價的問題。他指出，約6000元/平方米的樓面地價進行開發(fā)，其成本價就近一萬，目前這在成都三環(huán)外還是有一定難度。如果快速開發(fā)住宅要盈利幾乎不可能，可選途徑就是靠銷售商業(yè)盈小利或者持有商業(yè)抵稅，抵押融資和租金收益，但如果中鐵建對區(qū)域有足夠信心，可能會延長開發(fā)周期，靠預期高收益彌補高地價。

易孝軍進而指出，中鐵建高溢價拿地，一方面或是出于戰(zhàn)略考慮，比如資本運作需求或規(guī)模需求，另一方面說明其有充足的融資渠道，看好整體宏觀環(huán)境和未來行業(yè)發(fā)展前景。

9月11日，中國鐵建又以18.1億元競得海淀區(qū)環(huán)?？萍紙@住宅用地。但業(yè)內認為此舉頗具風險。偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉分析認為，1.9萬元/平方米的限價僅針對住宅部分，一般而言，商業(yè)用途的產品價格往往比住宅要高，如果產品規(guī)劃和定價正確、后續(xù)開發(fā)運作好，還是能保障項目整體實現(xiàn)盈虧平衡，甚至是略有盈利的。但無論如何，88.54%的溢價率對這樣位置和性質的地塊來說，的確有些偏高，企業(yè)的后續(xù)開發(fā)風險較大。

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示這個項目實際操作起來會是比較困難的，因為涉及的產品類型比較多。再加上中國鐵建此前在北京的項目都是剛需和保障房，沒有操作高端盤的經驗，對于高端客戶在產品上的需求了解可能也并不充分，因此項目能否贏利，很大程度上考驗的是開發(fā)商的成本控制能力、產品規(guī)劃能力和市場營銷能力。


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