主題：寧波聯(lián)合到底值多少錢?

到底值多少錢?

６０００５１寧波聯(lián)合　　
總股本３.０２４億,每股凈資產(chǎn)４元,每股公積金１.８元

公司主營業(yè)務(wù)三大塊未來５年的利潤預(yù)測：

１.公司控股８５％的建設(shè)開發(fā)公司

該公司主要從事商品房、旅區(qū)的開發(fā)和旅區(qū)的經(jīng)營

目前擁有的項(xiàng)目儲備情況如下：

寧波天合家園一期已于０７年１２月交付，總計(jì)１４萬平米，均價５８００/平米，目前除車庫外已全部售完，已結(jié)算部分利潤，尚有３.５億元銷售收入未結(jié)算，另有７００余車庫未銷售，每個單價１２萬元，如在未來銷售完畢，則有４.３億元收入待結(jié)算，以銷售凈利率１６％計(jì)算，扣除少數(shù)股東權(quán)益后可給公司帶來的利潤＝４３０００萬*１６％*８５％＝５８４８萬

天合家園二期０８年３月開工，總計(jì)１０萬平米，將于２０１０年竣工．預(yù)計(jì)均價７０００/平米，預(yù)計(jì)銷售收入７億，以銷售凈利率１８％計(jì)算，扣除少數(shù)股東權(quán)益后可給公司帶來的利潤＝７００００萬*１８％*８５％＝１０７１０萬

天水家園二期０８年底或０９年初完工，４萬平米，均價９０００/平米，預(yù)計(jì)銷售收入３.６億，以銷售凈利率２０％計(jì)算，扣除少數(shù)股東權(quán)益后可給公司帶來的利潤＝３６０００萬*２０％*８５％*５１％＝３１２１萬

天水家園三期０９年將開工，２０１１年將竣工結(jié)算，１０萬平米，預(yù)計(jì)均價１１０００/平米，預(yù)計(jì)銷售收入１１億，以銷售凈利率２０％計(jì)算，扣除少數(shù)股東權(quán)益后可給公司帶來的利潤＝１１００００萬*２０％*８５％*５１％＝９５３７萬

天一家園６期預(yù)計(jì)于０９年開工，２０１１年結(jié)算，５萬平米，預(yù)計(jì)均價１００００/平米，預(yù)計(jì)銷售收入５億，以銷售凈利率２５％計(jì)算，扣除少數(shù)股東權(quán)益后可給公司帶來的利潤＝５００００萬*２５％*８５％＝１０６２５萬

蒼南怡和家園預(yù)計(jì)０９年完工結(jié)算，２２萬平米，目前已基本售完，銷售均價５０００/平米，銷售收入約１１億，以銷售凈利率２０％計(jì)算，扣除少數(shù)股東權(quán)益后可給公司帶來的利潤＝１１００００萬*１６％*４０％*５１％*８５％＝３０５２萬

州蒼南新城項(xiàng)目，土地儲備４１７畝（２７萬平方米，乘以容積率２約５４萬平方米），正在規(guī)劃．可能于０９年開工，２０１２年前全部竣工結(jié)算．目前約十四萬平米的土地權(quán)益轉(zhuǎn)讓了４９％，公司目前擁有的土地權(quán)益為（１４*５１％＋１３）＝２０.１４萬平米*容積率２＝４０.２８萬平米，預(yù)計(jì)銷售均價６０００，銷售收入２４.１６８億，以銷售凈利率１６％計(jì)算，扣除少數(shù)股東權(quán)益后可給公司帶來的利潤＝２４１６８０萬*１６％*８５％＝３２８６８萬

寧波北侖小港項(xiàng)目，土地儲備９.５萬平米，乘以容積率２約１９萬平方米，可能于２０１０年開工，２０１３年前全部竣工結(jié)算，預(yù)計(jì)銷售收入４０００/平米，銷售收入７.６億，以銷售凈利率１２％計(jì)算，扣除少數(shù)股東權(quán)益后可給公司帶來的利潤＝７６０００萬*１２％*８５％＝７７５２萬

嵊泗遠(yuǎn)東長灘旅度假區(qū)

建設(shè)開發(fā)公司投資的遠(yuǎn)東長灘旅度假區(qū)主要由南長涂景區(qū)加上近海海域的里、外馬廊山等島嶼組成，全區(qū)總面積3.36 平方公里，是嵊泗列島的重要核心景區(qū)之一。該項(xiàng)目擁有南長涂沙灘及臨近海域旅經(jīng)營權(quán)。整個項(xiàng)目的建設(shè)主要分為兩大部分，第一部分為以酒店為核心的旅度假產(chǎn)權(quán)式酒店和高海景別墅；第二部分為旅娛樂設(shè)施。該項(xiàng)目計(jì)劃分三期進(jìn)行開發(fā)，預(yù)計(jì)開發(fā)期 6 年。總投資約 11.046億元。可供出售的產(chǎn)權(quán)景觀房和商品房面積約294,346平方米。

嵊泗遠(yuǎn)東公司擁有嵊泗金海置業(yè)有限公司、嵊泗山海置業(yè)有限公司、嵊泗銀海置業(yè)有限公司三家全資子公司。嵊泗遠(yuǎn)東公司通過該三家公司已取得嵊泗長灘旅度假區(qū)300.7 畝土地的土地使用權(quán)，其中，住宅用地153.63 畝，旅開發(fā)建設(shè)用地147.1 畝。根據(jù)相關(guān)協(xié)議，嵊泗遠(yuǎn)東公司已承接了遠(yuǎn)東長灘旅度假區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營權(quán)和相關(guān)的優(yōu)惠策。嵊泗遠(yuǎn)東公司通過拍賣等方法還將取得約250 畝的旅開發(fā)用地和約546 畝的景區(qū)外住宅建設(shè)用地；還擁有南長涂沙灘風(fēng)景區(qū)及鄰近海域的開發(fā)權(quán)。

根據(jù)合作方與嵊泗縣人簽訂的 《嵊泗南長涂旅開發(fā)協(xié)議書》，協(xié)議中約定了雙方權(quán)利和義務(wù)，摘要如下：

1、當(dāng)?shù)匾詢舻貎r向開發(fā)商提供開發(fā)范圍內(nèi)不低于700畝土地用于開發(fā)景觀房產(chǎn)及景觀度假別墅。同意對該地辦理分類分房預(yù)售證和房產(chǎn)證。如果在開發(fā)范圍內(nèi)無法提供700畝景觀房產(chǎn)用地，不足部分原則在基一帶規(guī)劃允許范圍內(nèi)補(bǔ)足，如基一帶仍不能補(bǔ)足景觀房產(chǎn)用地，而需要在其他區(qū)域補(bǔ)足的，雙方應(yīng)就土地價格及位置作具體協(xié)商。

2、南長涂沙灘前二個島嶼、沙灘及海面在租賃期內(nèi)無償使用，租賃期為40 年。非建筑用地（停車場、海塘保護(hù)區(qū)）采用租賃方式，租金為200元/畝·年。

3、同意開發(fā)分期開發(fā)原則，開發(fā)周期6年。同時，開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目時，旅景點(diǎn)及配套項(xiàng)目投資與景觀房產(chǎn)投資要基本保持平衡。

4、負(fù)責(zé)開發(fā)范圍內(nèi)的拆遷及市大配套建設(shè)，開發(fā)范圍內(nèi)的配套設(shè)施建設(shè)由開發(fā)商負(fù)責(zé)。

5、同意開發(fā)商從獲利年度起，頭三年企業(yè)所得稅地方部分100％獎勵給開發(fā)商，后三年50％獎勵給開發(fā)商。同時同意免收城市建設(shè)配套費(fèi)、其它各種收費(fèi)和貼費(fèi)（本報(bào)告所涉及測算中尚未考慮所得稅等優(yōu)惠策）。

公司獲得這１０００畝（６６.６７萬平米）土地的總價約１.２億，平均地價１８０/平米，可謂超低。

可供出售的產(chǎn)權(quán)景觀房和商品房面積約294,346平方米，目前該區(qū)域房價４０００/平米，就以此價作為銷售單價，預(yù)計(jì)５年內(nèi)銷售６０％，預(yù)計(jì)銷售收入７.０６億，以銷售凈利率２０％計(jì)算，扣除少數(shù)股東權(quán)益后可給公司帶來的利潤＝７０６００萬*２０％*８５％*６８％＝８１６１萬

至于旅區(qū)的收益：保守預(yù)計(jì)未來平均每年客３０萬，酒店按３５％的出租率為３０萬/２*３５％＊３００元（雙人標(biāo)間價）＝１５７５萬，就餐人數(shù)按客人數(shù)的５０％，每人消費(fèi)５０元＝３０萬*５０％*５０＝７５０萬，旅經(jīng)營收入包括門票和艇、海釣等娛樂收入，以每人門票５０元，艇、海釣等娛樂４０元計(jì)算＝３０萬*９０＝２７００，合計(jì)收入＝１５７５＋７５０＋２７００＝５０２５*２４％凈利率＝１２０６萬，５年總收入為６０３０萬元

寧波聯(lián)合建設(shè)開發(fā)有限公司全資子公司浙江天景旅投資公司還擁有州市蒼南縣玉蒼山國家森林公園開發(fā)權(quán)，玉蒼山國家森林公園景區(qū)范圍包括玉蒼山景區(qū)、大石林景區(qū)、玉龍和橋墩旅綜合配套服務(wù)區(qū)等，預(yù)計(jì)開發(fā)建設(shè)總投資規(guī)模達(dá)5億至8億元。景區(qū)將按4A級次進(jìn)行規(guī)劃，對蒼南的歷史、人文景觀、可開發(fā)的旅資源進(jìn)行充分挖掘?！　　?

該項(xiàng)目盈利前景尚無法預(yù)料，目前還在規(guī)劃當(dāng)中。

綜合這些項(xiàng)目　建設(shè)開發(fā)公司在未來５年將為公司帶來的收益＝５８４８＋１０７１０＋３１２１＋９５３７＋１０６２５＋３０５２＋３２８６８＋７７５２＋８１６１＋６０３０＝９７７０４萬元

每年貢獻(xiàn)利潤＝９７７０４/５＝１９５４１萬元

２.公司控股９５％的熱電公司

熱電公司去年凈利潤３９００萬，今年由于煤價處于歷史高位，同時公司正在進(jìn)行技改，影響到公司的業(yè)務(wù)量，公司上半年僅實(shí)現(xiàn)３００萬凈利潤。預(yù)計(jì)未來５年煤價將保持穩(wěn)定，同時煤電聯(lián)動策的實(shí)施將使公司的盈利能力得到保證，今年年底完成的技改將使公司的成本大幅下降，每年能節(jié)約煤６萬噸，以現(xiàn)在每噸６００元計(jì)算，可節(jié)約３６００萬，即使不考慮公司業(yè)務(wù)量未來的增長，預(yù)計(jì)公司平均每年凈利潤５０００萬.

３.公司控股９１％的進(jìn)出口公司

進(jìn)出口公司上年利潤為１０００萬，隨著鎮(zhèn)海基地紙業(yè)項(xiàng)目和舟山友寧鋼制品項(xiàng)目的順利實(shí)施，預(yù)計(jì)未來５年公司平均每年凈利潤約３０００萬

４.公司的股權(quán)投資增殖和股權(quán)投資收益是公司利潤的重要補(bǔ)充

公司持有寧波熱電[行情、資料、新聞、論壇]，中科三環(huán)[行情、資料、新聞、論壇]，工大首創(chuàng)[行情、資料、新聞、論壇]３家上市公司股票。上述股票是上市公司在上述公司組建時期開始持有的，持有成本較低。以2008年９月１９日收盤價計(jì)算，３家上市公司股票投資成本約３２００萬，目前市值１.８億，考慮到目前的股價處于低位，未來５年可能反彈５０％，則處置上述股票稅后總收益為１.８億，公司擇機(jī)處置上述股票，將助推上市公司業(yè)績增長。

公司參股的一些企業(yè)效益也呈穩(wěn)步增長的態(tài)勢，參股２５％的青峙化工碼頭公司去年凈利潤１２００萬，今年將達(dá)到２５００萬，公司投資收益為６２５萬，未來仍然會保持高速增長；參股４０％的寧波聯(lián)泰航運(yùn)公司業(yè)務(wù)也增長較快，今年凈利潤預(yù)計(jì)也在２０００萬以上，也將為公司貢獻(xiàn)投資收益８００萬以上
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　綜上所述：公司未來５年每年平均凈利潤預(yù)計(jì)為：開發(fā)公司１９５００萬＋熱電公司５０００萬＋進(jìn)出口公司３０００萬＋出售金融資產(chǎn)３６００（１８０００萬/５）＝３１１００萬

公司未來５年每年平均每股凈利潤預(yù)計(jì)為：３１１００/３０２４０（總股本）＝１.０３元/每股

考慮到公司良好的成長性和公司涉足旅產(chǎn)業(yè)未來美好的發(fā)展前景，給予公司２０－３０倍動態(tài)市盈率較為合理，故公司合理股價應(yīng)為２０.６－３０.９元



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