主題：華聯(lián)股份7.9億元打包出售旗下資產(chǎn)

11月19日晚間，華聯(lián)股份(000882,股吧)公告，擬將4家全資子公司100%股權轉(zhuǎn)讓，受讓方為漢合江陽(北京)商業(yè)發(fā)展有限公司，交易對價為 79443.26萬元。

　　華聯(lián)股份又要“賣子”了!

　　繼2018年7月華聯(lián)股份出售2家子公司后，11月19日晚間，華聯(lián)股份公告，擬將4家全資子公司100%股權轉(zhuǎn)讓，受讓方為漢合江陽(北京)商業(yè)發(fā)展有限公司(下稱“漢合江陽”)，交易對價為 79443.26萬元。

　　據(jù)了解，本次即將易主的4家子公司分別是：武漢海融興達、合肥海融興達、內(nèi)江華聯(lián)、及無錫奧盛通達。

　　而買家漢合江陽設立未滿一年，尚未形成經(jīng)營數(shù)據(jù)。其實際控制方為國華置業(yè)，截至2017年12月31日，國華置業(yè)經(jīng)審計凈資產(chǎn)為 97.39億元。2017年，國華置業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入24.7億元，實現(xiàn)凈利潤 36.2億元。

　由于漢合江陽屬于獨立第三方，本次交易不構成關聯(lián)交易，且交易作價未達到相關規(guī)定的比例，本次交易也不構成重大資產(chǎn)重組。

　　剝離虧損物業(yè)

　　1998年上市的華聯(lián)股份是國內(nèi)的老牌零售集團之一，上市至今，華聯(lián)股份的主業(yè)基本沒有發(fā)生重大變化。2017年年報顯示，租賃及物業(yè)管理運營收入占其總收入比重達到72.79%，占據(jù)絕對領先地位;其次是電影放映及賣品業(yè)務，創(chuàng)收比例為12.65%;第三大業(yè)務為保理業(yè)務，收入占比為1.34%。

　　從經(jīng)營規(guī)?？矗A聯(lián)股份以北京地區(qū)為核心區(qū)域，已在國內(nèi)十幾個城市管理近40家購物中心。截至2017年底，華聯(lián)股份正式營業(yè)的購物中心共28家，其中北京地區(qū)14家，京外地區(qū)14家;自持購物中心5家，租賃或管理購物中心23家。

　　本次出售的4家子公司均為京外的物業(yè)管理公司，且成立時間并不長。

　　武漢海融興達成立于2014年，其主要資產(chǎn)為投資性房地產(chǎn)，審計報告顯示，武漢海融興達2017年全年虧損近386萬元，2018年1月-8月已虧7520萬元。

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　　合肥海融興達同樣成立于2014年，主要資產(chǎn)同樣為投資性房地產(chǎn)，審計報告顯示，合肥海融興達2017年全年虧損近622萬元，2018年1月-8月已巨虧16424萬元。

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　　內(nèi)江華聯(lián)成立于稍早的2013年，旗下的投資性房地產(chǎn)內(nèi)江華聯(lián)中心業(yè)已開業(yè)，審計報告顯示，內(nèi)江華聯(lián)2017年全年虧損近608萬元，2018年1月-8月已巨虧11728萬元。

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　　最后的無錫奧盛通達成立較早，注冊時間可追溯到2008年，其投資性房地產(chǎn)處于空置狀態(tài)，審計報告顯示，無錫奧盛通達2017年全年虧損近283萬元，2018年1月-8月虧損184萬元，目前沒有出現(xiàn)虧損加劇的情形。
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　　需要指出的是，截至2018年8月31日，上述四家公司應收華聯(lián)股份往來款合計凈額為3.07 億元。股權轉(zhuǎn)讓完成后，華聯(lián)股份承諾將清償上述往來債務。

　　這意味著，華聯(lián)股份在收到“賣子價款”7.94億元后，還需付款3.07億元，本次交易的凈現(xiàn)金流入約為4.87億元。

　　據(jù)悉，雙方已于2018年11月19日簽署了《股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，交款分三步交割：

　　第一次，在協(xié)議生效之日起20個工作日內(nèi)，買家需支付轉(zhuǎn)讓價款的 55%，即436937930元。

　　第二次，華聯(lián)股份結清往來款項后，自買家支付第一筆轉(zhuǎn)讓價款后40個工作日內(nèi)，受讓方應支付轉(zhuǎn)讓價款的40.6922%，即323272476.39 元。

　　第三次，買家應當在過戶登記日后、且不晚于協(xié)議生效之日起5個月內(nèi)，支付剩余款項。

　　減值完，再折后價轉(zhuǎn)讓

　　華聯(lián)股份聘請的評估機構采用資產(chǎn)基礎法進行評估，評估結果很有意思。

　　武漢海融興達的凈資產(chǎn)賬面價值為24571.97萬元，評估價值為24571.97萬元, 評估無增減值變化。

　　合肥海融興達的凈資產(chǎn)賬面價值為27459.73萬元,評估價值為27459.73萬元，評估無增減值變化。

　　內(nèi)江華聯(lián)的凈資產(chǎn)賬面價值為20423.77 萬元，評估價值為20349.77萬元，減值74萬元，評估減值率為0.36%。

　　無錫奧盛通達的凈資產(chǎn)賬面價值為7700.41萬元,評估價值為8090.75萬元,評估增值390.34萬元,評估增值率為5.07%。

　　4家公司經(jīng)評估后，評估值較賬面值僅增值316.34萬元。

　　評估機構給出的解釋是近年來商業(yè)地產(chǎn)的市場價格降幅較大。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進接受《國際金融報》記者采訪時表示，雖然商業(yè)地產(chǎn)面臨過剩等壓力，但是上述評估過于保守，說服力不強。這幾年部分商業(yè)地產(chǎn)項目并沒有想象中的糟糕。而且，在新零售概念下，部分線下商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營依然有利潤可尋。

　　嚴躍進分析道，類似交易或帶有加快回籠資金的考慮。尤其是目前資金方面的壓力開始增加，這個是大環(huán)境。對于此類企業(yè)來說，拋售以后關鍵要看資金的投向。這或使得華聯(lián)股份本身比較被動，即后續(xù)投資商業(yè)地產(chǎn)會面臨更大的阻力。而投資其他領域項目也需要不斷研究投資成長機會，否則中小股民可能會有意見。

　　本次出售最終的交易作價為79443.26萬元，較上述評估值合計80472.22萬元有折讓，且低于4家公司的賬面價值合計。

　　與此同時，《國際金融報》記者查閱相關審計報告發(fā)現(xiàn)，前文提到的虧損加劇的3家企業(yè)，其虧損加劇主要是它們均在2018年1月-8月計提了天價的資產(chǎn)減值損失，該資產(chǎn)減值損失主要來自“投資性房地產(chǎn)”該科目。

　　例如，虧損最嚴重的合肥海融興達，今年計提了1.6億元的減值損失，基本全部來自投資性房地產(chǎn)，除了把凈利潤拉低到-1.64億元外，擁有的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)也從價值2.73億元銳減至價值1.13億元，其評估值正是在1.13億元基礎上進行測算的。

　　華聯(lián)股份董秘辦相關人士接受《國際金融報》記者采訪時表示，本次交易由買家承擔目標公司所持物業(yè)內(nèi)的租戶清場事宜，因此在價格上做出了一定讓步。

　　華聯(lián)股份在公告中表示，一方面，本次交易處置的項目公司均為虧損狀態(tài)，且物業(yè)過于陳舊，若需要按照新規(guī)范進行調(diào)整，預期投入資金金額也會繼續(xù)增加，投入產(chǎn)出比較低;另一方面，本次擬交易物業(yè)所處城市均為京外，且絕大多數(shù)非戰(zhàn)略核心城市，與公司既定的以北京為核心的發(fā)展戰(zhàn)略不相符，管理層一再強調(diào)要加強現(xiàn)金管理，確保不要出現(xiàn)流動性風險。有鑒于此，盡管本次交易會給公司本期盈利帶來較大影響，但從長遠看，本次交易可以剝離盈利能力較低的物業(yè)，有利于迅速回籠資金，提高上市公司未來主營業(yè)務的持續(xù)盈利能力。

　　上述人員接受記者采訪時補充道，上述物業(yè)的建造日期早于公司設立，屬于陳舊的虧損物業(yè)，剝離虧損業(yè)務，是上市公司的正常經(jīng)營行為。

　　華聯(lián)股份預計，交易完成后，公司投資性房地產(chǎn)將減少約 8.89 億元，占公司2017年末總資產(chǎn)的6.4%;凈資產(chǎn)將減少11.81億元，占公司2017年末凈資產(chǎn)的15.22%。考慮到本次交易造成的資產(chǎn)減值損失，預計將給公司帶來約 3.8 億元利潤減少。

　　事實上，2017年華聯(lián)股份的歸母凈利潤為1986萬元，同比下降了82.87%，而2015年-2017年，華聯(lián)股份的扣非后歸母凈利潤均為負值，且金額巨大，分別為-3.96億元、-2.26億元、-2.2億元，虧損略有收窄。

　　三季報顯示，2018年前三季度，華聯(lián)股份的歸母凈利潤為3.11億元，扣非后歸母凈利潤為-8303萬元。

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