主題：華聯(lián)股份7.9億元打包出售旗下資產(chǎn)

11月19日晚間，華聯(lián)股份(000882,股吧)公告，擬將4家全資子公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，受讓方為漢合江陽(北京)商業(yè)發(fā)展有限公司，交易對(duì)價(jià)為 79443.26萬元。

　　華聯(lián)股份又要“賣子”了!

　　繼2018年7月華聯(lián)股份出售2家子公司后，11月19日晚間，華聯(lián)股份公告，擬將4家全資子公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，受讓方為漢合江陽(北京)商業(yè)發(fā)展有限公司(下稱“漢合江陽”)，交易對(duì)價(jià)為 79443.26萬元。

　　據(jù)了解，本次即將易主的4家子公司分別是：武漢海融興達(dá)、合肥海融興達(dá)、內(nèi)江華聯(lián)、及無錫奧盛通達(dá)。

　　而買家漢合江陽設(shè)立未滿一年，尚未形成經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)。其實(shí)際控制方為國(guó)華置業(yè)，截至2017年12月31日，國(guó)華置業(yè)經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)為 97.39億元。2017年，國(guó)華置業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入24.7億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn) 36.2億元。

　由于漢合江陽屬于獨(dú)立第三方，本次交易不構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易，且交易作價(jià)未達(dá)到相關(guān)規(guī)定的比例，本次交易也不構(gòu)成重大資產(chǎn)重組。

　　剝離虧損物業(yè)

　　1998年上市的華聯(lián)股份是國(guó)內(nèi)的老牌零售集團(tuán)之一，上市至今，華聯(lián)股份的主業(yè)基本沒有發(fā)生重大變化。2017年年報(bào)顯示，租賃及物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)收入占其總收入比重達(dá)到72.79%，占據(jù)絕對(duì)領(lǐng)先地位;其次是電影放映及賣品業(yè)務(wù)，創(chuàng)收比例為12.65%;第三大業(yè)務(wù)為保理業(yè)務(wù)，收入占比為1.34%。

　　從經(jīng)營(yíng)規(guī)?？矗A聯(lián)股份以北京地區(qū)為核心區(qū)域，已在國(guó)內(nèi)十幾個(gè)城市管理近40家購物中心。截至2017年底，華聯(lián)股份正式營(yíng)業(yè)的購物中心共28家，其中北京地區(qū)14家，京外地區(qū)14家;自持購物中心5家，租賃或管理購物中心23家。

　　本次出售的4家子公司均為京外的物業(yè)管理公司，且成立時(shí)間并不長(zhǎng)。

　　武漢海融興達(dá)成立于2014年，其主要資產(chǎn)為投資性房地產(chǎn)，審計(jì)報(bào)告顯示，武漢海融興達(dá)2017年全年虧損近386萬元，2018年1月-8月已虧7520萬元。

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審計(jì)報(bào)告
　　合肥海融興達(dá)同樣成立于2014年，主要資產(chǎn)同樣為投資性房地產(chǎn)，審計(jì)報(bào)告顯示，合肥海融興達(dá)2017年全年虧損近622萬元，2018年1月-8月已巨虧16424萬元。

審計(jì)報(bào)告
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　　內(nèi)江華聯(lián)成立于稍早的2013年，旗下的投資性房地產(chǎn)內(nèi)江華聯(lián)中心業(yè)已開業(yè)，審計(jì)報(bào)告顯示，內(nèi)江華聯(lián)2017年全年虧損近608萬元，2018年1月-8月已巨虧11728萬元。

審計(jì)報(bào)告
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　　最后的無錫奧盛通達(dá)成立較早，注冊(cè)時(shí)間可追溯到2008年，其投資性房地產(chǎn)處于空置狀態(tài)，審計(jì)報(bào)告顯示，無錫奧盛通達(dá)2017年全年虧損近283萬元，2018年1月-8月虧損184萬元，目前沒有出現(xiàn)虧損加劇的情形。
審計(jì)報(bào)告
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　　需要指出的是，截至2018年8月31日，上述四家公司應(yīng)收華聯(lián)股份往來款合計(jì)凈額為3.07 億元。股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，華聯(lián)股份承諾將清償上述往來債務(wù)。

　　這意味著，華聯(lián)股份在收到“賣子價(jià)款”7.94億元后，還需付款3.07億元，本次交易的凈現(xiàn)金流入約為4.87億元。

　　據(jù)悉，雙方已于2018年11月19日簽署了《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，交款分三步交割：

　　第一次，在協(xié)議生效之日起20個(gè)工作日內(nèi)，買家需支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款的 55%，即436937930元。

　　第二次，華聯(lián)股份結(jié)清往來款項(xiàng)后，自買家支付第一筆轉(zhuǎn)讓價(jià)款后40個(gè)工作日內(nèi)，受讓方應(yīng)支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款的40.6922%，即323272476.39 元。

　　第三次，買家應(yīng)當(dāng)在過戶登記日后、且不晚于協(xié)議生效之日起5個(gè)月內(nèi)，支付剩余款項(xiàng)。

　　減值完，再折后價(jià)轉(zhuǎn)讓

　　華聯(lián)股份聘請(qǐng)的評(píng)估機(jī)構(gòu)采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果很有意思。

　　武漢海融興達(dá)的凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為24571.97萬元，評(píng)估價(jià)值為24571.97萬元, 評(píng)估無增減值變化。

　　合肥海融興達(dá)的凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為27459.73萬元,評(píng)估價(jià)值為27459.73萬元，評(píng)估無增減值變化。

　　內(nèi)江華聯(lián)的凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為20423.77 萬元，評(píng)估價(jià)值為20349.77萬元，減值74萬元，評(píng)估減值率為0.36%。

　　無錫奧盛通達(dá)的凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為7700.41萬元,評(píng)估價(jià)值為8090.75萬元,評(píng)估增值390.34萬元,評(píng)估增值率為5.07%。

　　4家公司經(jīng)評(píng)估后，評(píng)估值較賬面值僅增值316.34萬元。

　　評(píng)估機(jī)構(gòu)給出的解釋是近年來商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格降幅較大。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，雖然商業(yè)地產(chǎn)面臨過剩等壓力，但是上述評(píng)估過于保守，說服力不強(qiáng)。這幾年部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并沒有想象中的糟糕。而且，在新零售概念下，部分線下商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)依然有利潤(rùn)可尋。

　　嚴(yán)躍進(jìn)分析道，類似交易或帶有加快回籠資金的考慮。尤其是目前資金方面的壓力開始增加，這個(gè)是大環(huán)境。對(duì)于此類企業(yè)來說，拋售以后關(guān)鍵要看資金的投向。這或使得華聯(lián)股份本身比較被動(dòng)，即后續(xù)投資商業(yè)地產(chǎn)會(huì)面臨更大的阻力。而投資其他領(lǐng)域項(xiàng)目也需要不斷研究投資成長(zhǎng)機(jī)會(huì)，否則中小股民可能會(huì)有意見。

　　本次出售最終的交易作價(jià)為79443.26萬元，較上述評(píng)估值合計(jì)80472.22萬元有折讓，且低于4家公司的賬面價(jià)值合計(jì)。

　　與此同時(shí)，《國(guó)際金融報(bào)》記者查閱相關(guān)審計(jì)報(bào)告發(fā)現(xiàn)，前文提到的虧損加劇的3家企業(yè)，其虧損加劇主要是它們均在2018年1月-8月計(jì)提了天價(jià)的資產(chǎn)減值損失，該資產(chǎn)減值損失主要來自“投資性房地產(chǎn)”該科目。

　　例如，虧損最嚴(yán)重的合肥海融興達(dá)，今年計(jì)提了1.6億元的減值損失，基本全部來自投資性房地產(chǎn)，除了把凈利潤(rùn)拉低到-1.64億元外，擁有的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)也從價(jià)值2.73億元銳減至價(jià)值1.13億元，其評(píng)估值正是在1.13億元基礎(chǔ)上進(jìn)行測(cè)算的。

　　華聯(lián)股份董秘辦相關(guān)人士接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，本次交易由買家承擔(dān)目標(biāo)公司所持物業(yè)內(nèi)的租戶清場(chǎng)事宜，因此在價(jià)格上做出了一定讓步。

　　華聯(lián)股份在公告中表示，一方面，本次交易處置的項(xiàng)目公司均為虧損狀態(tài)，且物業(yè)過于陳舊，若需要按照新規(guī)范進(jìn)行調(diào)整，預(yù)期投入資金金額也會(huì)繼續(xù)增加，投入產(chǎn)出比較低;另一方面，本次擬交易物業(yè)所處城市均為京外，且絕大多數(shù)非戰(zhàn)略核心城市，與公司既定的以北京為核心的發(fā)展戰(zhàn)略不相符，管理層一再強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)現(xiàn)金管理，確保不要出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。有鑒于此，盡管本次交易會(huì)給公司本期盈利帶來較大影響，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，本次交易可以剝離盈利能力較低的物業(yè)，有利于迅速回籠資金，提高上市公司未來主營(yíng)業(yè)務(wù)的持續(xù)盈利能力。

　　上述人員接受記者采訪時(shí)補(bǔ)充道，上述物業(yè)的建造日期早于公司設(shè)立，屬于陳舊的虧損物業(yè)，剝離虧損業(yè)務(wù)，是上市公司的正常經(jīng)營(yíng)行為。

　　華聯(lián)股份預(yù)計(jì)，交易完成后，公司投資性房地產(chǎn)將減少約 8.89 億元，占公司2017年末總資產(chǎn)的6.4%;凈資產(chǎn)將減少11.81億元，占公司2017年末凈資產(chǎn)的15.22%?？紤]到本次交易造成的資產(chǎn)減值損失，預(yù)計(jì)將給公司帶來約 3.8 億元利潤(rùn)減少。

　　事實(shí)上，2017年華聯(lián)股份的歸母凈利潤(rùn)為1986萬元，同比下降了82.87%，而2015年-2017年，華聯(lián)股份的扣非后歸母凈利潤(rùn)均為負(fù)值，且金額巨大，分別為-3.96億元、-2.26億元、-2.2億元，虧損略有收窄。

　　三季報(bào)顯示，2018年前三季度，華聯(lián)股份的歸母凈利潤(rùn)為3.11億元，扣非后歸母凈利潤(rùn)為-8303萬元。

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