主題：中青旅：現(xiàn)有項(xiàng)目已近收官

現(xiàn)有項(xiàng)目3月份以后市場(chǎng)旺銷，回款提速已近“收官”階段。

　　我們順路考察了中青旅(10.44,-0.48,-4.40%)綠城在德清的兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目－桂花城和百合公寓，進(jìn)入3月份以后，德清兩地產(chǎn)項(xiàng)目一改之前銷售停滯不前的狀況，之前推出的幾期房源完成銷售近90%，最早推出的兩期均告售罄，所剩房源也大多集中在最后的第四期和單價(jià)較高的“豪宅”，根據(jù)我們?cè)诂F(xiàn)場(chǎng)看見的現(xiàn)房房源售價(jià)表以及銷控表，剩余全部房源的平均銷售單價(jià)在5200元/m2左右，大大超出我們?cè)缦阮A(yù)測(cè)的4500~4600元/m2的平均售價(jià)，德清兩房產(chǎn)項(xiàng)目有望2010年底之前完成剩余房源的銷售，而營收水平也將超出我們此前的預(yù)期。

　　出于時(shí)間和“性價(jià)比”的考慮，我們此次對(duì)中青旅房地產(chǎn)投資專項(xiàng)調(diào)研未前往鄭州，但鑒于鄭州桂花城項(xiàng)目所處省會(huì)城市更為廣闊的市場(chǎng)空間以及歷來優(yōu)于德清房產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為，公司鄭州的地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)不會(huì)出現(xiàn)弱于德清兩項(xiàng)目的情況。

　　盈利預(yù)測(cè)及投資建議。

　　我們總體小幅上調(diào)對(duì)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的盈利預(yù)測(cè)，更為重要的是，基于目前對(duì)慈溪項(xiàng)目的初步了解和假設(shè)判斷，我們完善了2010年之后3年中青旅房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的收入、利潤預(yù)測(cè)，有效平滑公司中長(zhǎng)期的預(yù)測(cè)利潤軌跡。

　　我們預(yù)計(jì)公司2009年至2011年的每股收益分別為0.437元、0.542元、和0.458元。我們分別使用了PE、分業(yè)務(wù)估值和DCF絕對(duì)估值，我們認(rèn)為公司合理的股價(jià)區(qū)間應(yīng)為12.61元~13.87元。

　　公司目前股價(jià)為10.65元，距離我們認(rèn)為合理的股價(jià)區(qū)間仍有20%左右的上漲空間，而且，鑒于公司在會(huì)獎(jiǎng)業(yè)務(wù)、自由行業(yè)務(wù)、烏鎮(zhèn)景區(qū)等主營業(yè)務(wù)上的良好表現(xiàn)，全年旅游主業(yè)部分的盈利貢獻(xiàn)可能超出我們的預(yù)期；烏鎮(zhèn)子公司作為已能獨(dú)立運(yùn)行發(fā)展的景區(qū)資源型資產(chǎn)，有望充分受益于2010年上海世博會(huì)，并符合公司未來5年內(nèi)培育和控股2~3家旅游上市公司的發(fā)展戰(zhàn)略，從完善公司治理結(jié)構(gòu)的考慮，烏鎮(zhèn)存在引入戰(zhàn)略投資者的強(qiáng)烈預(yù)期，在適當(dāng)時(shí)機(jī)下實(shí)現(xiàn)分拆上市；此外，公司以其對(duì)于旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的深刻理解和業(yè)內(nèi)優(yōu)秀的經(jīng)營管理能力，不排除未來借助資本市場(chǎng)平臺(tái)參與旅游產(chǎn)業(yè)整合的可能，藉此將對(duì)公司估值提升產(chǎn)生積極影響。

　　據(jù)此，我們維持對(duì)公司的中長(zhǎng)期正面評(píng)價(jià)，維持“買入”評(píng)級(jí)。



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