主題：美菱電器：土地交易變臉 突降分段提取


　　9760萬元買進(jìn)地塊，以94085萬元的價(jià)格賣出，升值8.6倍。但是，這一交易最終帶來的回報(bào)僅1個(gè)億。

　　6月12日，美菱電器（000521.SZ）(進(jìn)入該股吧，新版行情)公告稱，合肥市國土資源局和合肥招標(biāo)投標(biāo)中心將公司坐落于包河區(qū)、蕪湖路與馬鞍山路交口的舊廠址共153畝土地使用權(quán)進(jìn)行了公開拍賣，成交價(jià)格為615萬元/畝，拍賣所得為94085萬元。

　　突降“分段提取”

　　不過，美菱要想把94085萬元全部裝進(jìn)腰包并不現(xiàn)實(shí)。根據(jù)美菱電器與合肥市土地儲(chǔ)備中心（下稱“儲(chǔ)備中心”）簽署的《國有土地使用權(quán)收回協(xié)議》約定，土地上市成交后6個(gè)月內(nèi)由合肥市財(cái)政向本公司支付土地收回補(bǔ)償費(fèi)（含拆遷、搬遷、安置等），具體補(bǔ)償費(fèi)按土地成交總額扣除契稅和土地儲(chǔ)備中心以該宗土地抵押貸款形成的銀行利息（含評估費(fèi)）后的65％計(jì)算。

　　協(xié)議還約定若最終成交價(jià)款超過6億元并成交單價(jià)超過400萬元/畝、500萬元/畝、600萬元/畝，則儲(chǔ)備中心將分段提取相應(yīng)超過部分的10％、30％、50％。分段提取后，再按前述約定計(jì)算補(bǔ)償費(fèi)。

　　另外，美菱電器還表示，經(jīng)初步測算，公司原廠區(qū)的土地使用權(quán)、搬遷過程中報(bào)廢毀損的固定資產(chǎn)、在建工程等相關(guān)搬遷損失和支出及相關(guān)稅費(fèi)等預(yù)計(jì)在4.5億元左右。

　　按照協(xié)議內(nèi)容進(jìn)行大致核算，總成交價(jià)9.4億，分段提取金額為7267萬，扣減后的金額約8.7億元。在扣契稅和其他費(fèi)用后，按8.5億計(jì)算，6.5折給公司，公司還能收到5.52億元，再扣除預(yù)計(jì)報(bào)廢的4.5億元，還有1億元。

　　“在公司以往的公告里，從來沒有出現(xiàn)土地儲(chǔ)備中心分段提取的費(fèi)用說明，而且按照2008年的年報(bào)信息，公司原廠區(qū)的損失費(fèi)用總計(jì)為3.4億左右，并非現(xiàn)在的4.5億?！睅孜徽{(diào)研過美菱電器的券商研究員一致表示。

　　對于上述疑問，美菱電器證券部人士向本報(bào)記者解釋，與土地儲(chǔ)備中心的協(xié)議條款2006年就簽訂了，當(dāng)初沒披露分段提取費(fèi)用，是因?yàn)榘凑债?dāng)時(shí)的價(jià)格土地拍賣每畝不會(huì)超過400元，而原廠區(qū)的損失費(fèi)用提升則沒有解釋。

　　“根據(jù)深交所的規(guī)定，公司2006年12月31日的公告有問題，信息披露不充分?！鄙钲谀橙瘫Ｋ]人如此認(rèn)為。

　　為何出現(xiàn)在建工程科目

　　地處合肥市中心的美菱電器舊廠區(qū)土地拍賣，被譽(yù)為“合肥史上最火爆的土地拍賣會(huì)”。

　　2006年12月，美菱電器發(fā)布公告表示，公司同意將位于合肥市蕪湖路兩宗面積153畝國有土地使用權(quán)由土地儲(chǔ)備中心收回，儲(chǔ)備中心將該宗土地收回儲(chǔ)備并上市供應(yīng)成交后6個(gè)月內(nèi)內(nèi)，財(cái)政將土地補(bǔ)償費(fèi)交付公司。

　　2007年8月7日，公司再度發(fā)布公告稱，根據(jù)協(xié)議約定，具體補(bǔ)償費(fèi)按照土地成交總額扣除合肥市土地儲(chǔ)備中心以該宗土地抵押貸款形成的銀行利息（含評估費(fèi)）、契稅后的65％計(jì)算。

　　公司同時(shí)對土地相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行了詳細(xì)測算。參考該地塊的附近商業(yè)用地價(jià)格，出讓價(jià)約350萬元/畝?？鄢撟谕恋氐盅嘿J款形成的銀行利息約1500萬元、契稅2500萬元、兩塊土地及房屋的賬面損失約26000萬元、設(shè)備賬面損失約6000萬元及拆遷費(fèi)用約2000萬元。本公司收益為4350萬元，按總股本41364.29萬股計(jì)算,所有股東（包括流通股）每股可增加收益0.10元(稅前)。

　　兩次公告均只涉及儲(chǔ)備中心會(huì)收取35％的費(fèi)用，并沒有提到分段收取費(fèi)用。而且按照美菱電器自己的測算，原廠區(qū)的損失大致為3.2億元。但未曾料今年6月12日的公司公告，則對儲(chǔ)備中心分段收費(fèi)重點(diǎn)著墨，并將損失費(fèi)用額提升到了4.5億元。

　　和公司的預(yù)期一樣，舊廠區(qū)的土地的確有不小升值空間，不可思議的是在土地升值的同時(shí)，支出費(fèi)用也成比增加。兩年時(shí)間內(nèi)，廢棄的廠區(qū)損失為何也隨地價(jià)上漲1.3億元？

　　而且，“一般來說，如果計(jì)劃搬遷廠址，會(huì)計(jì)科目上不會(huì)出現(xiàn)在建工程?！北本┠硶?huì)計(jì)師這樣認(rèn)為。

　　根據(jù)申銀萬國研究員傅娟的測算，由于拆遷、搬遷等費(fèi)用已在2008年年報(bào)里列支，即使拍賣價(jià)格為560萬元/畝，那么公司的業(yè)績增厚金額為5.5億元，按照總股本4.15億計(jì)算，每股收益增厚大約1元，每股凈資產(chǎn)相應(yīng)增厚1元。

　　但很顯然，土地拍賣后，結(jié)果與預(yù)期相反。對此，美菱電器相關(guān)人士表示，正在與儲(chǔ)備中心等有關(guān)部門溝通，待土地收回涉及的相關(guān)事項(xiàng)確定后才清楚最終的收益。


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