主題：美菱電器：土地交易變臉 突降分段提取


　　9760萬元買進地塊，以94085萬元的價格賣出，升值8.6倍。但是，這一交易最終帶來的回報僅1個億。

　　6月12日，美菱電器（000521.SZ）(進入該股吧，新版行情)公告稱，合肥市國土資源局和合肥招標投標中心將公司坐落于包河區(qū)、蕪湖路與馬鞍山路交口的舊廠址共153畝土地使用權進行了公開拍賣，成交價格為615萬元/畝，拍賣所得為94085萬元。

　　突降“分段提取”

　　不過，美菱要想把94085萬元全部裝進腰包并不現(xiàn)實。根據(jù)美菱電器與合肥市土地儲備中心（下稱“儲備中心”）簽署的《國有土地使用權收回協(xié)議》約定，土地上市成交后6個月內由合肥市財政向本公司支付土地收回補償費（含拆遷、搬遷、安置等），具體補償費按土地成交總額扣除契稅和土地儲備中心以該宗土地抵押貸款形成的銀行利息（含評估費）后的65％計算。

　　協(xié)議還約定若最終成交價款超過6億元并成交單價超過400萬元/畝、500萬元/畝、600萬元/畝，則儲備中心將分段提取相應超過部分的10％、30％、50％。分段提取后，再按前述約定計算補償費。

　　另外，美菱電器還表示，經(jīng)初步測算，公司原廠區(qū)的土地使用權、搬遷過程中報廢毀損的固定資產(chǎn)、在建工程等相關搬遷損失和支出及相關稅費等預計在4.5億元左右。

　　按照協(xié)議內容進行大致核算，總成交價9.4億，分段提取金額為7267萬，扣減后的金額約8.7億元。在扣契稅和其他費用后，按8.5億計算，6.5折給公司，公司還能收到5.52億元，再扣除預計報廢的4.5億元，還有1億元。

　　“在公司以往的公告里，從來沒有出現(xiàn)土地儲備中心分段提取的費用說明，而且按照2008年的年報信息，公司原廠區(qū)的損失費用總計為3.4億左右，并非現(xiàn)在的4.5億。”幾位調研過美菱電器的券商研究員一致表示。

　　對于上述疑問，美菱電器證券部人士向本報記者解釋，與土地儲備中心的協(xié)議條款2006年就簽訂了，當初沒披露分段提取費用，是因為按照當時的價格土地拍賣每畝不會超過400元，而原廠區(qū)的損失費用提升則沒有解釋。

　　“根據(jù)深交所的規(guī)定，公司2006年12月31日的公告有問題，信息披露不充分?！鄙钲谀橙瘫Ｋ]人如此認為。

　　為何出現(xiàn)在建工程科目

　　地處合肥市中心的美菱電器舊廠區(qū)土地拍賣，被譽為“合肥史上最火爆的土地拍賣會”。

　　2006年12月，美菱電器發(fā)布公告表示，公司同意將位于合肥市蕪湖路兩宗面積153畝國有土地使用權由土地儲備中心收回，儲備中心將該宗土地收回儲備并上市供應成交后6個月內內，財政將土地補償費交付公司。

　　2007年8月7日，公司再度發(fā)布公告稱，根據(jù)協(xié)議約定，具體補償費按照土地成交總額扣除合肥市土地儲備中心以該宗土地抵押貸款形成的銀行利息（含評估費）、契稅后的65％計算。

　　公司同時對土地相關數(shù)據(jù)進行了詳細測算。參考該地塊的附近商業(yè)用地價格，出讓價約350萬元/畝?？鄢撟谕恋氐盅嘿J款形成的銀行利息約1500萬元、契稅2500萬元、兩塊土地及房屋的賬面損失約26000萬元、設備賬面損失約6000萬元及拆遷費用約2000萬元。本公司收益為4350萬元，按總股本41364.29萬股計算,所有股東（包括流通股）每股可增加收益0.10元(稅前)。

　　兩次公告均只涉及儲備中心會收取35％的費用，并沒有提到分段收取費用。而且按照美菱電器自己的測算，原廠區(qū)的損失大致為3.2億元。但未曾料今年6月12日的公司公告，則對儲備中心分段收費重點著墨，并將損失費用額提升到了4.5億元。

　　和公司的預期一樣，舊廠區(qū)的土地的確有不小升值空間，不可思議的是在土地升值的同時，支出費用也成比增加。兩年時間內，廢棄的廠區(qū)損失為何也隨地價上漲1.3億元？

　　而且，“一般來說，如果計劃搬遷廠址，會計科目上不會出現(xiàn)在建工程?！北本┠硶嫀熯@樣認為。

　　根據(jù)申銀萬國研究員傅娟的測算，由于拆遷、搬遷等費用已在2008年年報里列支，即使拍賣價格為560萬元/畝，那么公司的業(yè)績增厚金額為5.5億元，按照總股本4.15億計算，每股收益增厚大約1元，每股凈資產(chǎn)相應增厚1元。

　　但很顯然，土地拍賣后，結果與預期相反。對此，美菱電器相關人士表示，正在與儲備中心等有關部門溝通，待土地收回涉及的相關事項確定后才清楚最終的收益。


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