主題：云南城投2018年年度董事會經(jīng)營評述


云南城投2018年年度董事會經(jīng)營評述內容如下：

一、經(jīng)營情況討論與分析

2018年在金融財政政策定向“寬松”的同時，房地產(chǎn)調控政策仍然“從緊”。房地產(chǎn)市場百城均價各季度累計漲幅較去年同期均收窄，整體價格趨于穩(wěn)定。從各級城市來看，2018年各線城市累計漲幅較去年同期均收窄，其中三線城市累計漲幅回落最明顯。在2018年三四季度的交接期，房價走勢出現(xiàn)了明顯的變化，有31個城市出現(xiàn)新房價格下跌。

（1）2018年公司經(jīng)營成果

面對復雜的外部市場環(huán)境，2018年公司依然取得不錯的經(jīng)營成果：公司實現(xiàn)營業(yè)收入95.43億元，較2017年的143.91億元下降33.69%；實現(xiàn)歸屬于股東的凈利潤4.91億元，較2017年的2.64億元上升85.98%；主營業(yè)務收入毛利率35.69%，較2017年的30.38%上升5.31個百分點。

公司基本每股收益為0.28元，較2017年的0.16元上升75%。

（2）布局全國，提升區(qū)域競爭力

2018年，公司組建了華東、華南事業(yè)部，積極拓展長三角、珠三角區(qū)域市場，獲取了廣東東莞麻涌鎮(zhèn)德廣隆項目；完成海南省?？谑泻Ｄ蠂H會展中心綜合性地產(chǎn)項目股權收購，成立海南事業(yè)部。截至2018年末，公司已實現(xiàn)全國區(qū)域戰(zhàn)略板塊布局，項目分布北京、廣東、海南、浙江、四川、陜西等國內一線區(qū)域、城市及云南昆明、大理、版納等地，依托優(yōu)勢區(qū)域的土地資源及政府支持，為公司夯實戰(zhàn)略轉型奠定了良好基礎。

（3）完善配套產(chǎn)業(yè)，提升品牌影響力，完善相關服務平臺

2018年，公司和中國銀泰合資成立了云泰商管公司。截至目前，云泰商管公司已完成股東方委托的14個商業(yè)項目的正式接管，管理商業(yè)面積約300萬平方米；公司新設全資子公司七彩（天津）貿易有限公司，通過推行集中采購工作，以貿易平臺為紐帶，助推公司產(chǎn)品品質的提升；園林、物業(yè)兩大配套產(chǎn)業(yè)經(jīng)過提升改造，也取得了一定的成績，物業(yè)公司持續(xù)推行品質優(yōu)化提升，截至目前，物業(yè)總體接管面積達1013萬平方米，較上一年度348.3萬平方米增長190%，榮獲“2018中國物業(yè)服務百強企業(yè)”稱號。最終，公司將形成以商業(yè)運營平臺、物業(yè)服務平臺、景觀園林平臺、貿易集采平臺為一體的綜合運營服務平臺，助力公司運營服務水平的提升，為公司的提質增效、產(chǎn)業(yè)轉型奠定基礎。

（4）有效盤活資產(chǎn)，積極去庫存增收益

面對市場變化，公司及時制定專項目標責任書及獎懲考核激勵措施，細分存貨去化目標，快速出臺推薦購買獎勵等政策，為銷售提供了有力支撐。同時，根據(jù)公司的戰(zhàn)略部署對部分成熟項目進行認真盤點，通過多種方式有效盤活資產(chǎn)，全年完成大理滿江項目、古滇項目的資產(chǎn)處置，及時回收資金。

（5）積極推進重大資產(chǎn)重組工作

因市場環(huán)境的變化，公司收購成都環(huán)球世紀會展旅游集團有限公司100%股權的重大資產(chǎn)重組工作需進一步落實和完善，部分事項尚需與交易對方進一步協(xié)商，現(xiàn)公司重大資產(chǎn)重組事宜處于中止審查狀態(tài)。

為加速實現(xiàn)公司轉型，優(yōu)化公司財務結構，確保公司健康、穩(wěn)定發(fā)展，公司將積極與交易對方進行溝通和協(xié)商，并結合公司實際情況，積極探索符合公司戰(zhàn)略轉型方向、有利于公司可持續(xù)發(fā)展的重大資產(chǎn)重組等工作。

（6）大力推行及實施降成本管理舉措

為有效降低項目成本，公司組建了集中采購平臺貿易公司，并修編發(fā)布了《采購管理制度》及操作指引。同時強化工程成本管理，推行戰(zhàn)略合作模式：2018年，公司工程成本管理由傳統(tǒng)的核算型轉變?yōu)椤俺杀静邉?控制”模式，建立了“以目標成本為標尺，以責任成本為指引，以合約規(guī)劃為前置，以動態(tài)成本為重點，以監(jiān)督評價為手段，以結果運用為導向”的成本管理體系，規(guī)范統(tǒng)一項目工程成本科目，編制發(fā)布目標成本、責任成本及合約規(guī)劃管理文件及作業(yè)指引，實現(xiàn)以目標成本作為成本后評價的標準和依據(jù)。

（7）夯實黨建基礎帶動文化建設，推進黨風廉政建設和反腐敗工作

公司黨委落實黨建工作主體責任，堅持黨建工作與公司生產(chǎn)經(jīng)營工作同部署同落實同考核，按要求開展換屆選舉工作，選舉產(chǎn)生出新一屆黨委及紀委；根據(jù)組織架構實際優(yōu)化調整黨組織機構，設立15個基層黨組織，規(guī)范黨組織的管理模式和工作履職保障機制；公司紀委緊緊圍繞改革、發(fā)展、穩(wěn)定和生產(chǎn)經(jīng)營工作中心嚴格落實黨風廉政建設責任制，認真履行紀委的監(jiān)督責任。

二、報告期內核心競爭力分析

得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢：云南省有著得天獨厚的氣候及生態(tài)優(yōu)勢，具備發(fā)展康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的天然優(yōu)勢。本著“綠水青山就是金山銀山”的理念以及云南省政府提出全力打造世界一流的“綠色能源”“綠色食品”“健康生活目的地”這“三張牌”的戰(zhàn)略發(fā)展要求，公司將充分利用自身優(yōu)勢并依托省城投集團多業(yè)務板塊的協(xié)同作用，提升康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)綜合服務能力，實施差異化競爭。

多元化的項目拓展能力：除了公開市場招拍掛方式以外，還通過政企合作、舊城改造、合作開發(fā)、兼并收購等靈活的拓展方式獲取項目資源，通過增加項目儲備增強了公司的可持續(xù)發(fā)展能力。

較強的商業(yè)運營能力：公司收購銀泰系列項目，整合了相關商業(yè)運營資源，完成了商業(yè)管理專業(yè)團隊對公司旗下現(xiàn)有和未來新增的商業(yè)物業(yè)進行統(tǒng)一經(jīng)營管理，有利于商業(yè)品牌價值的提升，也有利于提升整體經(jīng)營收益，增強了公司的商業(yè)運營能力。

三、公司關于公司未來發(fā)展的討論與分析

(一)行業(yè)格局和趨勢

截止2018年12月，我國財政總收入258757億元，房地產(chǎn)總收入占財政總收入從2014年的31.6%增幅到2018年的35.7%,從數(shù)據(jù)看目前我國經(jīng)濟總體發(fā)展穩(wěn)中向好，財政收入逐年遞增，房地產(chǎn)總收入占比超過30%。全年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資120264億元，比上年增長9.5%。其中住宅投資85192億元，增長13.4%；辦公樓投資5996億元，下降11.3%；商業(yè)營業(yè)用房投資14177億元，下降9.4%。年末商品房待售面積52414萬平方米，比上年末減少6510萬平方米。其中，商品住宅待售面積25091萬平方米，減少5072萬平方米。(以上數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局官網(wǎng)《2018年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》)基于“房住不炒”的基調，經(jīng)過2018年房地產(chǎn)市場的密集的政策調控，在年底，住建部召開全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議指出，2019年房地產(chǎn)市場將以穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期為目標，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，房住不炒定位將不變，調控政策將繼續(xù)保持連續(xù)性穩(wěn)定性。

2019年3月公布的《2019中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》數(shù)據(jù)顯示，2018年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強中，恒大、萬科、碧桂園、融創(chuàng)、保利、中海、龍湖等總共30家房企實現(xiàn)了銷售千億元的突破。龍頭房企憑借自身在拿地、融資等方面的優(yōu)勢，快速進入相對活躍的市場。隨著2018年下半年房地產(chǎn)市場顯著降溫，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行了一定的戰(zhàn)略調整，更加注重減速提質、穩(wěn)健發(fā)展。主要房企圍繞“減增速、降負債、提品質、增效益”展開，諸多房企調整戰(zhàn)略運營方向。房企的盈利模式逐步從產(chǎn)銷模式向資管模式轉變，從“買地造房賣房”向“資產(chǎn)整合優(yōu)化運營”轉變，從注重規(guī)模、周轉率和銷售收入向注重持續(xù)現(xiàn)金流入轉變。

綜上所述，在提質降速發(fā)展背景下，多元經(jīng)營是房企在當前行業(yè)背景下尋求突破的轉型路徑之一。房地產(chǎn)企業(yè)多元業(yè)務布局主要有地產(chǎn)開發(fā)+、地產(chǎn)上下游、存量管理以及其它創(chuàng)新業(yè)務四大板塊，而圍繞地產(chǎn)上下游布局成為房企相對穩(wěn)健的拓展方式。企業(yè)借此以形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，有效降低成本。

(二)公司發(fā)展戰(zhàn)略

2018年是公司“十三五”發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃第三年，繼續(xù)夯實從“立足昆明、布局云南”到以云南為中心向西南和全國擴展的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，同時積極推進公司戰(zhàn)略轉型。

在公司“十三五”戰(zhàn)略規(guī)劃報告的指引下，立足新常態(tài)，融入新經(jīng)濟，擁抱互聯(lián)網(wǎng)，協(xié)同集團公司大健康、大休閑資源優(yōu)勢，大力發(fā)展旅游地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)，構建城市住宅綜合體、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動創(chuàng)新商業(yè)模式。搭建互聯(lián)網(wǎng)運營服務平臺和社區(qū)O2O平臺，實現(xiàn)向“開發(fā)商+運營商”的轉型。放眼“一帶一路”，深耕云南，拓展全國，逆勢擴張，彎道超車，成長為中國健康休閑地產(chǎn)引領者。同時通過開發(fā)收益和投資收益相結合方式提升公司盈利能力，實現(xiàn)近中遠期盈利水平的平衡。

根據(jù)公司“十三五”戰(zhàn)略規(guī)劃，加強向大健康、大休閑產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略轉型要求，協(xié)同集團大健康、大休閑資源優(yōu)勢向康養(yǎng)、文旅產(chǎn)業(yè)轉型。以目前公司形成的商業(yè)運營平臺、物業(yè)服務平臺、景觀園林平臺、貿易集采平臺的綜合運營服務平臺為基礎，繼續(xù)完善相關配套服務平臺體系，提升運營服務水平，加速公司戰(zhàn)略轉型。

(三)經(jīng)營計劃

2019年，公司全年計劃實現(xiàn)收入110億元，計劃投資173億元。

2019年，是十三五戰(zhàn)略的第四個年頭，是公司抓住發(fā)展機會并持續(xù)發(fā)展十三五戰(zhàn)略的關鍵之年。公司將以加速戰(zhàn)略轉型為總體目標，研判市場形勢，堅定轉型思路。2019年主要工作思路如下：

（一）加速戰(zhàn)略轉型，聚焦綠色康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

2019年，公司將加快戰(zhàn)略轉型之路，認真落實成為綠色康養(yǎng)綜合服務商的目標要求，一方面對現(xiàn)有項目資源進行全面盤點，結合戰(zhàn)略規(guī)劃及轉型需要，對已有的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)區(qū)域作重點布局。力爭在2019年，公司在大健康、大休閑的目標方向指引下，深入研究綠色康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，建立有效的拓展渠道，擴大土地資源儲備，打造全國綠色康養(yǎng)綜合服務商。

（二）強化大運營管理提升，實現(xiàn)提質增效。

2018年是運營管理體系的改進提升年，2019年將是大運營全面鋪開，抓落實、抓執(zhí)行的管理實施年。2019年要通過“展計劃”、“定方向”、“明指標”、“建標準”、“管動態(tài)”、“配機制”六個方面的管控組合，全面推行項目“高周轉”模式的落地，最終實現(xiàn)“以財務經(jīng)營為導向，以計劃、貨值、現(xiàn)金流和利潤四個要素為管控目標”的全周期、全業(yè)務、全組織協(xié)同下的高效運營體系，實現(xiàn)提質增效。

（三）優(yōu)化工程管理，降本增效。

2019年持續(xù)推行“成本策劃+控制型”管理體系的執(zhí)行落地，協(xié)同公司信息化管理部門對合約、合同、成本、采購信息化系統(tǒng)上線運行，在工程成本管理方面，全力推行以“目標成本→責任成本→動態(tài)成本→成本后評價→數(shù)據(jù)庫沉淀”的業(yè)務閉環(huán)為主線，建立健全成本管理制度、流程、模型及表單；逐步前置成本管理工作，協(xié)同產(chǎn)品研發(fā)做好產(chǎn)品成本指標、產(chǎn)品建造標準和限額設計管理工作，實現(xiàn)項目降本增效。

(四)可能面對的風險

隨著房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調控的加強和市場競爭的激化，房產(chǎn)行業(yè)從快速增長期慢慢進入成熟期，公司作為房地產(chǎn)企業(yè)面臨著來自外部和內部的風險：外部及市場風險：國際經(jīng)濟發(fā)展形勢、中美貿易摩擦帶來的負面效應導致國內的消費、投資都趨于保守，導致國內流動性放緩，進一步加劇了房地產(chǎn)行業(yè)的壓力。從政府層態(tài)度來看，限制房企融資和提高房貸門檻，地產(chǎn)金融環(huán)境短期內并未有放松的跡象。

內部經(jīng)營風險：在外部環(huán)境及市場環(huán)境不容樂觀的形勢下，公司面臨去化率偏低、存貨逐年攀升、資產(chǎn)周轉速度較慢的問題。這就要求公司加快現(xiàn)有項目開發(fā)進度，進一步增加銷售收入和銷售回款速度，并掌握好自身資源優(yōu)勢，保持謹慎的態(tài)度，優(yōu)化項目投資結構。同時要依托集團公司相關產(chǎn)業(yè)資源支持、公司的資源儲備、自身的區(qū)位等優(yōu)勢，盤活存量資產(chǎn)，聚焦綠色康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，積極推進公司向康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)轉型升級。

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