主題：半年度業(yè)績超200%大幅增長 香江控股迎來業(yè)績拐點


　　今年對于房地產企業(yè)來說仍是難熬的一年，特別是中小房企夾縫中生存的壓力逐漸凸顯，不少房企由于各種因素最終宣告破產。不過，從近期披露中報及中期業(yè)績預告來看，一些龍頭公司如保利地產（600048）業(yè)績突出，而一些中小型公司如香江控股（600162）因加快周轉速度以及拿地成本優(yōu)勢，中期業(yè)績預計增長237%，開始迎來業(yè)績拐點。

　　房地產行業(yè)半年度業(yè)績分化，穩(wěn)健發(fā)展公司成功勝出

　　據同花順統(tǒng)計顯示，截止到8月8日，滬深兩市共計40多家上市房企披露2019年中期業(yè)績預告，包括扭虧企業(yè)在內，21家房企業(yè)績預喜，這意味著半數的房地產上市公司處于虧損狀態(tài)，如嘉凱城預計巨虧2.4億。更有不少房企由于各種因素最終宣告破產，日前人民法院公告網顯示，截至7月23日，今年全國共有271家房地產企業(yè)宣告破產清算。業(yè)內人士表示，目前中小房企面臨著土地儲備和融資渠道兩大生死線的考驗。

　　地產行業(yè)人士分析認為，相較于去年同期的高漲態(tài)勢，今年房企盈利增速總體有所放緩。一方面因為各主要城市宏觀調控落實到位，房企銷售增速放緩，營業(yè)收入低于預期；另一方面，2019年上半年，市場融資環(huán)境收緊，房地產作為高杠桿行業(yè)生存壓力加劇。去年以來，房企融資渠道持續(xù)收緊，近期針對信托發(fā)行以及境外發(fā)債的融資新政再出臺，未來房企融資成本恐將繼續(xù)上升，盈利空間受到擠壓。

　　同樣，也有一些房地產上市公司能抗住調控壓力，逆市飄紅。如保利發(fā)布業(yè)績快報上半年業(yè)績升59%，超出預期，此外綠地、金科、陽光城、藍光等中報業(yè)績同樣實現較快增速。保利上半年業(yè)績增速高于收入增速主要由于結轉項目單價提升，公司2018年和2019年一季度毛利率分別為32.5%和39.8%，同時結算項目投資收益增加。

　　據地產行業(yè)資深人士分析，具有“優(yōu)質資產、低負債、良好現金流”的企業(yè)將在本輪洗牌中勝出。因為具有優(yōu)質資產，將決定在銷售下行周期中，誰能獲得更好的銷量、更好的資金回流；較低的負債，才能保持較好的利潤率水平，不至于降價銷售；良好的現金流，又能形成更低負債，更好繼續(xù)優(yōu)質資產的能力。例如，像香江控股（600162）這樣的公司就具備穩(wěn)健發(fā)展的長期競爭優(yōu)勢，在未來地產行業(yè)的發(fā)展中將具備更長久的生存和發(fā)展?jié)摿Α?br />


　　香江控股上半年營業(yè)同比增長31%，部分項目逆勢熱銷，單周過億

　　還有的中小房地產企業(yè)依靠快速周轉來較低的土地成本，一方面實現了業(yè)績逆勢增長，另一方面也能有效地降低負債率。如8月6日發(fā)布2019年中期業(yè)績快報的香江控股，2019年上半年，實現營業(yè)總收入1,954,299,200.35元，實現利潤總額334,643,205.64元，實現歸屬于上市公司股東的凈利潤237,826,257.54元，總體經營情況良好。

　　香江控股（600162）上半年營業(yè)總收同比增長31.66%，根據公司半年報快報顯示，其株洲等房地產項目銷售結轉面積增加，結轉收入增加。早在今年年初，公司確定了經營目標和發(fā)展戰(zhàn)略，實現穩(wěn)健發(fā)展。

　　近期，據行業(yè)相關人員調研交流了解得知，香江控股地處南京都市圈的來安香江﹒黃金時代項目銷量一改周邊低位運營的頹勢，開始逆勢上升。該項目從4月份開始，項目銷量開始有所好轉，在板塊內的地位也逐步在提升。今年7月之后，來安香江﹒黃金時代項目出現了爆發(fā)式的銷售業(yè)績增長，該項目逆勢勃發(fā)，當月銷量超百套，銷售金額超億元，同比翻兩倍以上，領漲了汊河板塊，勇奪板塊銷量第一。8月第一周，香江黃金時代項目又熱銷認購超100套，一周認購金額就過億。其原因是該項目得到了上海昆山一帶的投資客戶的青睞，外來客戶帶動了本地自住客戶的購買短時間內形成了一股搶購的熱潮，到目前為止各方客戶還在繼續(xù)涌入，熱銷狀態(tài)還在持續(xù)。在寧滁一體化、滁寧城際、南京北站等多重利好下，客戶對該項目未來充滿信心。



　　香江控股位于南京的來安香江﹒黃金時代項目開盤獲得客戶青睞。

　　業(yè)績大幅增長，現金流同期大幅凈回流

　　據公司一季報數據顯示，公司一季度現金流已大幅回流，僅經營活動一季度現金回流近10億元，從公司半年度業(yè)績快報數據顯示，預計公司半年度現金回流繼續(xù)保持增長態(tài)勢，因此，市場上對香江控股經營困境的疑惑不攻自破。

　　增收也增利，香江控股營業(yè)利潤較上年同期增長133.95%，歸屬于上市股東的凈利潤較上年同期增長237.03%，該公司解釋稱，主要系房地產結轉收入增加、結轉項目毛利率同比提高等所致。

　　相比規(guī)模相當的同行，拿地成本是香江控股的獨特的優(yōu)勢。根據香江控股去年9月發(fā)布的一則買地公告，該公司株洲市云龍示范區(qū)投資人民幣3964萬元購買10328.13平方米的住宅用地，拿地成本3838元/平方米，而目前該地區(qū)的房價平均在6200元/平方米；去年8月，該公司在增城區(qū)新塘鎮(zhèn)陳家林地區(qū)斥資3964萬元購買23萬平方米的住宅地塊，拿地成本月12853元/平方米，目前該區(qū)域房價28000元/平方米。

　　業(yè)績拐點到來，香江控股全年高增長可期

　　值得注意的是，香江控股的營收增速和凈利潤增速都創(chuàng)下來2016年以來新高。2017年以來，其多數財報周期營收和凈利潤均出現同比負增長。2018年，香江控股實現房地產簽約銷售面積約35.24萬平方米、簽約銷售金額約32.53億元；實現營業(yè)收入41.35億元，同比減少12.21%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為5.09億元，同比減少38.93%。今年一季度，香江控股實現營業(yè)收入5.3億元，同比增長21.69%；歸屬于上市公司股東的凈利潤0.15億元，同比增長6.59%。



　　據長期跟蹤該公司的研究人士透露，下半年公司還會保持較高的增速。去年公司拿了很多地，簽約金額和結轉金額都會增加較快。

　　同時，多個入市項目為香江控股未來業(yè)績增長提供了助推劑。比如，穩(wěn)步推進的“翡翠綠洲”項目后勁十足，地處華北的價值洼地“天津錦繡香江”則異軍突起。

　　據公司公開材料顯示，地處廣州增城的“翡翠綠洲”項目2019年的可供出售面積較2018年將大幅增加，其中，翡翠綠洲十六期計容建筑面積約25.2萬平方米，自2018年年末首次開盤后，2019年進行多次加推。截至2019年5月，翡翠綠洲十六期簽約金額已達7.4億元，該項目開發(fā)建設穩(wěn)步推進，預計2019年能實現全年銷售目標。

　　而香江控股的土地儲備情況也較為良好。截至2018年12月31日，香江控股持有土地儲備總建筑面積約716.29萬平方米，其中已竣工未銷售建筑面積約75.94萬平方米，在建工程建筑面積約169.45萬平方米，未來可供發(fā)展用地建筑面積約為470.9萬平方米。

　　據財報數據顯示，香江控股近三年公司現金分紅占歸屬上市公司普通股股東的凈利潤比率均在50%以上。一家上市公司能保持在過去的三年中連續(xù)高分紅，且派現率占當年凈利潤五成以上，在A股市場中亦是少見的，近年來公司的股息率在3%~5%。



【免責聲明】上海大牛網絡科技有限公司僅合法經營金融島網絡平臺，從未開展任何咨詢、委托理財業(yè)務。任何人的文章、言論僅代表其本人觀點，與金融島無關。金融島對任何陳述、觀點、判斷保持中立，不對其準確性、可靠性或完整性提供任何明確或暗示的保證。股市有風險，請讀者僅作參考，并請自行承擔相應責任。