主題：華聯(lián)股份2019年半年度董事會經(jīng)營評述

2019年半年度董事會經(jīng)營評述內(nèi)容如下：

　　一、概述

　　報告期內(nèi)，公司業(yè)務(wù)主要涉及購物中心運營管理業(yè)務(wù)、影院運營管理業(yè)務(wù)及商業(yè)保理業(yè)務(wù)。截至2019年06月30日，公司資產(chǎn)總額為125.88億元人民幣，歸屬于母公司的股東權(quán)益為78.82億元人民幣。2019年上半年度，公司實現(xiàn)營業(yè)收入6.14億元人民幣，歸屬于母公司股東的凈利潤4156.45萬元人民幣。報告期內(nèi)公司主要經(jīng)營情況如下：
　　1、聚焦購物中心核心主業(yè)，提升購物中心運營管理水平
　　2008年公司實現(xiàn)了主營業(yè)務(wù)由百貨店經(jīng)營向購物中心運營管理的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。轉(zhuǎn)型以來，公司通過購買、租賃、受托管理等方式獲得購物中心物業(yè)資源，在資產(chǎn)規(guī)模和項目數(shù)量上實現(xiàn)了快速發(fā)展。截至本報告期末，公司負責(zé)運營管理的購物中心數(shù)量從2008年的2家增長至30多家，旗下購物中心資產(chǎn)規(guī)模超過百億，項目遍布北京、成都、合肥、南京、西寧、沈陽、蘭州等地區(qū)。
　　報告期內(nèi)，公司深耕購物中心核心主業(yè)，堅持以利潤指標為導(dǎo)向，聚焦業(yè)務(wù)發(fā)展優(yōu)勢地區(qū)，以門店為核心，在致力于提升旗下購物中心運營管理業(yè)務(wù)水平的基礎(chǔ)上提高盈利能力。公司要求旗下購物中心以消費者需求為核心運營要素，回歸零售為本質(zhì)的商業(yè)邏輯，圍繞客流、銷售、空置率、利潤四大指標做好運營管理工作，并推進內(nèi)容創(chuàng)新及服務(wù)創(chuàng)新，逐漸形成購物中心差異化核心競爭力，致力于建立購物中心經(jīng)營理念新高度，做有愛、有美、有趣味、有效率的購物中心。
　　(1)深入研究消費者需求，推進旗下購物中心調(diào)改
　　由于消費需求及結(jié)構(gòu)的不斷變化，公司要求旗下所有購物中心做好市調(diào)基本功，將調(diào)研工作制度化、日?；钊胙芯可倘?nèi)消費者需求與偏好，加強對消費者消費行為、偏好等方面的大數(shù)據(jù)分析，為店鋪調(diào)改、店鋪定位與品牌招商、市場活動等提供決策支持。報告期內(nèi)，公司以滿足消費者需求及提升顧客體驗為出發(fā)點，推進并完成6個購物中心項目的調(diào)整改造升級，根據(jù)社區(qū)需求合理布局購物中心內(nèi)各業(yè)態(tài)的比重，并通過完善自身軟硬件設(shè)施，打造舒適的購物環(huán)境，給予消費者更好的購物體驗。
　　(2)加強運營管控，推進內(nèi)容創(chuàng)新
　　報告期內(nèi)，公司致力于提升購物中心運管與管理水平，圍繞客流、銷售、空置率、利潤四大指標，推進旗下購物中心內(nèi)容創(chuàng)新，優(yōu)化各項運營工作標準及流程，并進一步完善運營管控機制。
　　消費者日趨多元化的消費需求驅(qū)動傳統(tǒng)零售業(yè)逐步豐富門店功能、升級購物體驗，并向多業(yè)態(tài)的一站式購物中心模式轉(zhuǎn)變。
　　公司繼續(xù)推進內(nèi)容創(chuàng)新，回歸零售為本質(zhì)的商業(yè)邏輯，狠抓零售四要素，并堅持"八好+"原則，推動旗下購物中心品牌創(chuàng)新、業(yè)態(tài)創(chuàng)新，鼓勵建立自主品牌，做好"全員淘"活動，按照"三有結(jié)構(gòu)"、"四個比例"的要求持續(xù)進行購物中心內(nèi)容創(chuàng)新，并且及時關(guān)注消費者需求變化帶來的內(nèi)容更新與業(yè)態(tài)優(yōu)化，將內(nèi)容運營作為購物中心核心能力的支撐點。報告期內(nèi)，公司將海洋館、幼兒園等創(chuàng)新業(yè)態(tài)引入購物中心，拓寬商場區(qū)域與服務(wù)內(nèi)容的功能性，在增進客流的同時提升消費者的體驗度，保證商業(yè)生態(tài)穩(wěn)健發(fā)展。另外，公司積極推動建設(shè)品牌資源庫，與眾多知名品牌及特色品牌建立長期合作關(guān)系，為購物中心提供多元化的租戶資源及最優(yōu)化業(yè)態(tài)配置基礎(chǔ)。
　　在做好購物中心日常運營管理的基礎(chǔ)上，公司加強各項系統(tǒng)檢查和現(xiàn)場檢查，督促門店提升運營水平，并完善數(shù)據(jù)化運營管理系統(tǒng)建設(shè)，加強對各店客流、租戶銷售額的監(jiān)督與管控，借助數(shù)據(jù)資源加強消費者需求及品牌數(shù)據(jù)分析，提升風(fēng)險預(yù)警及管控能力。
　　(3)推進服務(wù)創(chuàng)新，加強精細化運營管理
　　報告期內(nèi)，公司持續(xù)推動服務(wù)創(chuàng)新，鼓勵全員服務(wù)創(chuàng)新行動，狠抓服務(wù)提升與金點子計劃工作，多次組織業(yè)務(wù)部門及門店相關(guān)運營管理人員參加提升服務(wù)水平及服務(wù)創(chuàng)新相關(guān)的培訓(xùn)學(xué)習(xí)及調(diào)研，并要求門店進一步制定切實可行的運營服務(wù)細節(jié)提升方案，不斷提升消費者及租戶的體驗感，通過提升服務(wù)品質(zhì)及體驗的方式帶動客流及銷售提升。
　　(4)完善整合營銷體系，增進顧客黏性
　　2019年上半年，公司著重加強品牌重塑、客流提升、數(shù)字化會員運營及社群打造等方面工作，將整合營銷體系規(guī)范性、系統(tǒng)化、流程化，并加強對營銷活動的效果評估，以深化塑造人性化購物中心品牌形象，并通過市場營銷活動及會員管理增進顧客黏性。報告期內(nèi)，公司旗下購物中心通過《社區(qū)春晚》、《聽她們說》、《全城足跡，奔跑有Young》三個營銷項目進行品牌宣傳活動，開展多項主題營銷活動及面向社區(qū)的市場活動，提高項目內(nèi)租戶在市場活動中的參與度與積極性，并著手推動社群營銷工作，以增加購物中心平臺、消費者與租戶的聯(lián)動能力，強化BHGMall的社區(qū)服務(wù)理念，拉動門店客流、銷售持續(xù)提升。另外，公司在上半年完成數(shù)字化會員平臺及數(shù)據(jù)化銷售體系的初步搭建，加強對消費者需求的大數(shù)據(jù)分析，為項目運營提供決策支持。
　　2019年上半年度，公司在租賃及物業(yè)管理板塊實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入4.33億元，相比上年同期增長4.39%。公司在報告期內(nèi)注重購物中心的運營與管理水平，報告期內(nèi)，公司旗下門店在日均客流量、日均銷售額、毛利率較2018年年度同期均有大幅提升。
　　2、以業(yè)務(wù)發(fā)展為導(dǎo)向，完善公司內(nèi)部管理流程
　　公司根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，以目前經(jīng)營業(yè)務(wù)發(fā)展為出發(fā)點和導(dǎo)向，不斷加強自身建設(shè)及內(nèi)控制度與流程的執(zhí)行、檢查及更新，積極推動組織改進，促進公司規(guī)范運作，提升公司內(nèi)部管理效率及水平。
　　報告期內(nèi)，公司致力于提高管理效率，執(zhí)行并完善項目組合管理機制，完善BHGMALL技術(shù)標準、設(shè)計類、工程施工類及物業(yè)管理類等業(yè)務(wù)相關(guān)制度，促進運營工作標準化及流程優(yōu)化，并對內(nèi)部管理制度、模板化設(shè)計、審批流程、溝通渠道等多方面進行梳理及優(yōu)化，加強公司內(nèi)部控制建設(shè)，形成高效的管理體系。
　　3、完善人才儲備機制，創(chuàng)建學(xué)習(xí)創(chuàng)新型組織
　　公司關(guān)注個人目標與組織發(fā)展之間的關(guān)聯(lián)性，推進開放、公平、更有活力與創(chuàng)造力的企業(yè)文化建設(shè)，加強員工激勵、人才選拔與培養(yǎng)機制，創(chuàng)建學(xué)習(xí)創(chuàng)新型組織。報告期內(nèi)，基于業(yè)務(wù)發(fā)展與績效為目標，公司繼續(xù)探索以業(yè)務(wù)發(fā)展為導(dǎo)向的人才培養(yǎng)體系，將人才培養(yǎng)融入日常工作中，Mall天輪人才培養(yǎng)體系全方位升級，各層級培訓(xùn)更系統(tǒng)與專業(yè)化的同時，加大力度進行各業(yè)務(wù)條線的專業(yè)培訓(xùn)，全面提升員工的專業(yè)技術(shù)能力和素質(zhì)，為公司持續(xù)發(fā)展奠定人才儲備與保障。
二、公司面臨的風(fēng)險和應(yīng)對措施

　　1、經(jīng)濟波動及行業(yè)競爭加劇帶來的風(fēng)險
　　據(jù)國家統(tǒng)計局，2019年上半年，全國居民人均消費支出10330元，比上年同期名義增長7.5%,扣除價格因素，實際增長5.2%;另據(jù)商務(wù)部網(wǎng)站消息，1—6月，全國實現(xiàn)社會消費品零售總額19.5萬億元，同比增長8.4%。隨著政府調(diào)控朝著調(diào)結(jié)構(gòu)、擴內(nèi)需的方向發(fā)展，消費將具有很大的增長空間。公司核心主業(yè)為購物中心的運營管理，存在主營業(yè)務(wù)受國內(nèi)外經(jīng)濟波動影響的風(fēng)險。并且隨著購物中心競爭加劇，居民消費需求的不斷升級及消費結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，對購物中心運營提出更高的要求。
　　為了應(yīng)對上述風(fēng)險，公司通過充分調(diào)研目標客群的消費需求，對旗下購物中心業(yè)態(tài)調(diào)整及改造升級，推進內(nèi)容創(chuàng)新及服務(wù)創(chuàng)新，以不斷提高專業(yè)化運營管理水平，減少經(jīng)濟波動以及行業(yè)競爭帶來的影響。
　　2、影院競爭加劇及新傳播媒體競爭帶來的風(fēng)險
　　近年來，影院數(shù)量呈現(xiàn)快速增長的趨勢，年度單位銀幕產(chǎn)出繼續(xù)遞減，影院競爭將更加激烈。以互聯(lián)網(wǎng)為代表的新傳播媒介已經(jīng)通過改變消費者的消費理念、消費方式和信息獲得方式對包括電影在內(nèi)的傳統(tǒng)媒體構(gòu)成了沖擊和挑戰(zhàn)。眾籌、電子商務(wù)、視頻網(wǎng)站等互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)模式與電影產(chǎn)業(yè)嫁接，重塑了電影產(chǎn)業(yè)鏈。在電影放映環(huán)節(jié)，目前我國電影的放映渠道仍以城市院線發(fā)行和影院放映為主，但隨著視頻網(wǎng)站的興起和在線付費觀看逐漸被接受，網(wǎng)絡(luò)平臺播放將憑借其價廉、便利、選擇性強等優(yōu)勢，逐漸成為電影投資的重要的回收窗口。
　　為了應(yīng)對上述風(fēng)險，公司不斷創(chuàng)新經(jīng)營與管理模式，加大放映設(shè)備設(shè)施及技術(shù)的投入，在電影放映產(chǎn)品及不同消費群體方面制定差異化發(fā)展策略，增強旗下影院的體驗性，推進場景消費與產(chǎn)品消費，加強影院服務(wù)與運營水平。
　　3、多元化運營管理風(fēng)險
　　隨著公司購物中心、影院和保理業(yè)務(wù)三大主業(yè)的不斷快速發(fā)展，對外投資業(yè)務(wù)增加，公司經(jīng)營規(guī)模、輻射區(qū)域、組織層級不斷擴大，對經(jīng)營管理、專業(yè)人才需求、財務(wù)運作以及風(fēng)險管控等方面的要求也隨之提高，公司面臨的運營風(fēng)險加大。
　　為了應(yīng)對上述風(fēng)險，公司將積極創(chuàng)新商業(yè)模式和管理方式，加強專業(yè)化管理，不斷強化優(yōu)勢區(qū)域的競爭力，逐步提升公司綜合運營管理能力，加大市場化運作手段，完善人才儲備機制，進一步提升公司綜合競爭力。
　　4、客戶信用風(fēng)險及操作風(fēng)險
　　國內(nèi)保理業(yè)務(wù)的客戶信用風(fēng)險主要包括：賣方信用風(fēng)險和買方信用風(fēng)險。操作風(fēng)險包括交易背景真實性風(fēng)險、資金回籠管控風(fēng)險、業(yè)務(wù)操作風(fēng)險等。
　　為了應(yīng)對上述風(fēng)險，華聯(lián)保理制定了一整套規(guī)范的管理制度和內(nèi)部控制流程，對保理業(yè)務(wù)實行全流程管理。在準確認識國內(nèi)保理業(yè)務(wù)主要風(fēng)險點的基礎(chǔ)上，一是合理評估買、賣方信用風(fēng)險，對核心企業(yè)逐戶評估、逐戶準入；二是加強交易背景真實性審核，合理匹配融資規(guī)模與企業(yè)經(jīng)營銷售規(guī)模；三是有效監(jiān)控應(yīng)收賬款回款資金，加強各環(huán)節(jié)操作風(fēng)險控制；四是加大業(yè)務(wù)人員培訓(xùn)力度，提升業(yè)務(wù)辦理人員風(fēng)險識別能力和展業(yè)能力。
三、核心競爭力分析

　　公司自轉(zhuǎn)型為社區(qū)型購物中心專業(yè)運營商后，始終以滿足顧客需求、增強顧客體驗為導(dǎo)向，聚焦購物中心核心主業(yè)。在擁有深厚的零售行業(yè)經(jīng)驗以及豐富的優(yōu)質(zhì)門店資源的基礎(chǔ)上，公司堅持以購物中心為平臺，不斷引入創(chuàng)新業(yè)態(tài)豐富購物中心內(nèi)容。
　　1、持續(xù)推進輕資產(chǎn)運營戰(zhàn)略，提高資產(chǎn)組合靈活性
　　2015年公司作為發(fā)起人的BHG零售信托在新加坡證券市場成功上市發(fā)行，為公司實施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略打下堅實基礎(chǔ)。輕資產(chǎn)戰(zhàn)略踐行后，公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，資產(chǎn)靈活性不斷提高，在提高公司非流動資產(chǎn)運營效率的同時，為公司發(fā)展購物中心關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)提供了有力支持。
　　2、發(fā)揮購物中心平臺優(yōu)勢，積極推進內(nèi)容創(chuàng)新
　　購物中心是融合百貨、超市、專業(yè)店、餐飲、影院等多種實體零售業(yè)態(tài)的綜合體。消費者日趨多元化的消費需求驅(qū)動傳統(tǒng)零售業(yè)逐步豐富門店功能、升級購物體驗，并向多業(yè)態(tài)的一體式購物中心模式轉(zhuǎn)變。公司依托購物中心的平臺優(yōu)勢，以"平臺+內(nèi)容"為發(fā)展思路，將娛樂、教育、餐飲等購物中心內(nèi)容業(yè)態(tài)引入購物中心，將內(nèi)容運營作為購物中心核心能力的支撐點，促進購物中心平臺與內(nèi)容業(yè)態(tài)的融合式發(fā)展。
　　3、深厚的零售行業(yè)背景和豐富的購物中心運營經(jīng)驗
　　公司成立于1998年，至今已有多年零售行業(yè)背景與運營管理經(jīng)驗，2008年業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型以來，公司已成為國內(nèi)唯一專注于社區(qū)型購物中心運營管理的上市公司。公司長期從事零售行業(yè)的經(jīng)營管理，有著豐富的運營經(jīng)驗和客戶資源，可對旗下購物中心進行專業(yè)化、系統(tǒng)性的運營管理；同時，公司租戶資源豐富，且可根據(jù)項目市場定位、業(yè)態(tài)組合等為租戶提供多樣化、差異化、個性化的增值服務(wù)，以滿足租戶的不同需求。因此，深厚的零售行業(yè)背景使公司能夠在較短的時間內(nèi)完成業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，形成完善的管理模式，為購物中心業(yè)務(wù)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
　　4、以北京為核心區(qū)域布局購物中心網(wǎng)絡(luò)體系
　　公司在購物中心選址過程中，會針對不同的商圈特點、消費人群的屬性習(xí)慣、競爭對手策略等進行分析，使得各個門店均有著明晰的商業(yè)定位和策略，結(jié)合多樣化的租戶資源，能夠根據(jù)實地條件和需求選擇招商租戶。公司的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略為以北京及其周邊地區(qū)為核心，并在此基礎(chǔ)上進行全國布局。公司根據(jù)社區(qū)型購物中心的市場定位，按照業(yè)務(wù)布局規(guī)劃，通過購買、租賃等方式獲得購物中心物業(yè)資源，在資產(chǎn)規(guī)模和項目數(shù)量上實現(xiàn)了快速發(fā)展。公司運營的購物中心涵蓋北京、成都、合肥、西寧、沈陽、蘭州等多個重點城市，所持有的優(yōu)質(zhì)門店資源將為公司業(yè)務(wù)的持續(xù)增長提供基礎(chǔ)。同時，公司還通過購買、租賃、管理等方式，積極布局多個城市優(yōu)質(zhì)物業(yè)，持續(xù)增加優(yōu)質(zhì)門店，為未來業(yè)績的持續(xù)增長提供充分保障。
　　5、專注社區(qū)型購物中心定位，專業(yè)的購物中心規(guī)劃設(shè)計能力
　　社區(qū)型購物中心在提供日常消費商品的基礎(chǔ)上，提供餐飲、休閑、娛樂、社區(qū)服務(wù)等配套服務(wù)，符合區(qū)域內(nèi)居民的體驗式消費需求，消費持續(xù)性較強且易形成消費慣性，在市場定位、便利性與消費者服務(wù)方面具備明顯優(yōu)勢和較大的發(fā)展?jié)摿?。公司專注于社區(qū)型購物中心定位，對各門店采取統(tǒng)一集中管理方式。經(jīng)過多年的經(jīng)營，公司旗下購物中心已獲得消費者的廣泛認可。公司利用自身管理經(jīng)驗及對消費者的深刻理解，在購物中心項目建設(shè)初期及項目調(diào)改期間，對商場布局進行科學(xué)規(guī)劃與設(shè)計，以提供合理動線與業(yè)態(tài)布局，使物業(yè)設(shè)計更加符合租戶的實際需求，并增加物業(yè)可供出租面積。

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